Commentaire de trois arrêts de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 18 janvier 1995, 27 mai 1998 et 15 décembre 1999 : la prohibition du bail perpétuel

Extraits

[...] Commentaire de trois arrêts de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 18 janvier mai 1998 et 15 décembre 1999 : la prohibition du bail perpétuel Ces trois arrêts de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation, rendus respectivement le 18 janvier 1995, le 27 mai 1998 et le 15 décembre 1999, sont relatifs à la prohibition du bail perpétuel. Les deux premiers arrêts illustrent l'interprétation du caractère perpétuel par la Cour tandis que le dernier concerne la prescription de l'action en nullité. [...]

[...] Sur ce sujet, Paul Esmein a fait la remarque suivante : Dans les contrats à exécution successive, dont l'inexécution constitue une activité illicite, l'action en nullité dure aussi longtemps que l'exécution du contrat, qui la fait renaître sans cesse Cette remarque paraît plutôt pertinente, car le contrat de bail développe des effets dans la durée, et dès lors comme en l'espèce, le trouble se perpétue tout au long du contrat. Marc Billiau, Quand le bail perpétuel ne peut être annulé, comment sortir de l'impasse ? In Traité de M. Planiol et G. Ripert, préc., t. VI (note 310, p ; Comp. B. [...]

[...] Enfin, dès lors que la durée du bail dépend de la volonté arbitraire du preneur, comme dans l'arrêt du 15 décembre 1999, le caractère perpétuel est reconnu. Peu importe que la durée du bail soit indéterminée ou déterminée avec possibilité de renouvellement. II Le régime critiquable et paradoxal de la sanction en matière de baux perpétuels Les baux perpétuels sont sanctionnés par une nullité d'ordre public ce qui signifie donc que l'action en annulation a une prescription trentenaire Cette sanction paraît peu adaptée à la spécificité de la question visant à prohiber la perpétuité. [...]

[...] C'est ce qu'illustre l'arrêt du 18 janvier 1999 qui reprend une jurisprudence déjà établie par la même chambre le 23 avril 1974. En revanche, si la durée de vie légale d'une société est de 99 ans, une prorogation est toujours possible. C'est la raison de la solution donnée par la Cour de cassation dans l'arrêt du 27 mai 1998. Toutefois, dans cet arrêt, la Cour aurait pu retenir une solution in concreto. En effet, la société en question ne comptait que deux associés, dont le bailleur, et la prorogation de celle-ci ne pouvait être décidée qu'à l'unanimité des associés. [...]

[...] Dès lors, un problème se pose : un bail entaché d'un vice de perpétuité ne peut plus être annulé lorsque l'action en nullité est prescrite, ce qui dès lors le rendrait perpétuel. Une seule solution s'offre au bailleur, celle de l'exception de nullité. Toutefois, cette dernière ne peut invoquer que lors d'un litige. Dès lors, afin de faire cesser un trouble à l'ordre public, le bailleur se voit obligé de provoquer un litige. La solution de la Cour de cassation est donc peu satisfaisante : comment répondre à l'illégalité ? [...]