Fréquemment, pour organiser un accord sur l'ensemble des éléments qui formeront la vente, les parties ont recours à l'établissement d'avant-contrats. Ainsi, il est possible de constater une variété d'avant-contrats qui se différencient plus ou moins aisément de la vente elle-même. Parmi eux se situe la promesse unilatérale de vente, appelée également pacte d'option. Elle peut se définir comme un contrat par lequel le propriétaire d'un bien, appelé promettant, s'engage à vendre son bien contre un prix déterminé à une autre personne, nommé bénéficiaire, si ultérieurement celle-ci décide d'acheter le bien, levant ainsi l'option d'achat contenue dans la promesse.
Cependant, il arrive qu'un promettant, alors que la promesse unilatérale de vente est toujours efficace, décide de ne plus vendre son bien au bénéficiaire. Soit il indique au bénéficiaire qu'il rétracte son consentement, soit il vend le bien à un tiers au mépris de la promesse unilatérale de vente. Le promettant commet donc une faute contractuelle, puisqu'il manque à son obligation de ne pas faire qui consiste à ne pas vendre son bien à une autre personne que celle du bénéficiaire.
Dans les espèces présentées, il est possible de rapprocher les faits qui semblent similaires dans leurs éléments essentiels. Dans les deux espèces, une partie consent à une autre une promesse unilatérale de vente qui porte sur un bien immobilier. Cependant, le promettant se rétracte avant que le bénéficiaire ne lève l'option: soit il vend le bien à un tiers, hypothèse présentée dans l'arrêt du 27 mars 2008, soit il indique simplement au bénéficiaire qu'il rétracte son consentement, hypothèse de l'arrêt du 25 mars 2009. On peut également indiquer que, dans l'arrêt du 27 mars 2007, les parties ont stipulé un délai dans lequel le bénéficiaire peut décider de lever ou non l'option, tandis qu'aucun délai n'est stipulé dans l'arrêt du 25 mars 2009. Dans les deux espèces, le bénéficiaire évincé demande l'exécution forcée de la vente. Dès lors, dans l'hypothèse où le promettant d'une promesse unilatérale de vente se rétracte avant que le bénéficiaire ne lève l'option, et refuse alors de vendre son bien, le bénéficiaire évincé peut-il obtenir la réalisation forcée de la vente? Dans ses arrêts du 27 mars 2007 et 25 mars 2009, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a décidé dans cette hypothèse de refuser l'exécution forcée de la vente. Cependant, les parties sont libres de convenir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre peut se résoudre par la constatation judiciaire de la vente, et le bénéficiaire pourra donc prétendre à l'exécution forcée de la vente. Il est nécessaire de préciser qu'il faut distinguer cette hypothèse du cas où le promettant refuse de vendre après que le bénéficiaire a levé l'option : dans cette hypothèse, la conclusion forcée de la vente sera admise.
[...] Or, la doctrine considère que la solution n'est pas la même. En effet, dans l'hypothèse étudiée, le promettant a déjà définitivement consentit : sa liberté a pu s'exprimer au moment de la conclusion de la promesse unilatérale de vente avec le bénéficiaire. Selon la doctrine, la situation relèverait davantage de l'article 1134 du Code civil plutôt que l'article 1142. La consécration d'un nouveau fondement Dans son arrêt du 25 mars 2009, la Cour de cassation semble avoir suivi la solution présentée par la doctrine. [...]
[...] Dès lors, le promettant sera sanctionné en ce qu'il devra des dommages et intérêts; la vente ne sera pas forcée. On peut préciser que la Cour de cassation ne tient pas en compte la stipulation ou non par les parties d'un délai dans lequel le bénéficiaire peut lever l'option. En effet, dans l'arrêt du 27 mars 2008, les parties avaient stipulé un délai avec une date d'expiration précise, alors que dans l'arrêt du 25 mars 2009, les parties n'avaient pas stipulé de délai. [...]
[...] Cependant, l'arrêt du 25 mars 2009 coupe court à ce qui avait pu être espéré. L'exécution forcée de la vente est toujours refusée, mais la Cour de cassation réitère la possibilité pour les parties de stipuler une clause particulière au sein de la promesse unilatérale de vente, dans laquelle elles prévoient que le promettant qui ne respecte pas son engagement pourra voir la vente forcée au profit du bénéficiaire désigné dans la promesse unilatérale de vente. Néanmoins, il convient de signaler que les auteurs de l'avant-projet du droit de réforme des obligations envisagent de prévoir, lors d'une éventuelle réforme du Code civil, que la rétractation du promettant, pendant le temps laissé au bénéficiaire, ne peut empêcher la formation du contrat promis. [...]
[...] Dans ses arrêts du 27 mars 2007 et 25 mars 2009, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a décidé dans cette hypothèse de refuser l'exécution forcée de la vente. Cependant, les parties sont libres de convenir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre peut se résoudre par la constatation judiciaire de la vente, et le bénéficiaire pourra donc prétendre à l'exécution forcée de la vente. Il est nécessaire de préciser qu'il faut distinguer cette hypothèse du cas où le promettant refuse de vendre après que le bénéficiaire a levé l'option : dans cette hypothèse, la conclusion forcée de la vente sera admise. [...]
[...] Cependant, le promettant se rétracte avant que le bénéficiaire ne lève l'option: soit il vend le bien à un tiers, hypothèse présentée dans l'arrêt du 27 mars 2008, soit il indique simplement au bénéficiaire qu'il rétracte son consentement, hypothèse de l'arrêt du 25 mars 2009. On peut également indiquer que, dans l'arrêt du 27 mars 2007, les parties ont stipulé un délai dans lequel le bénéficiaire peut décider de lever ou non l'option, tandis qu'aucun délai n'est stipulé dans l'arrêt du 25 mars 2009. [...]
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