Commentaire comparé d'arrêts, Cour de cassation 8 octobre 2014 7 avril 2016, modalités du droit de rétractation, vente de biens immobiliers, droit d'acquérir, dommages et intérêts, article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, juges du fonds, acte de vente, loi du 6 août 2015, propriété immobilière, défaut de formalisme
Comme tout contrat, le contrat de vente de biens immobiliers se forme par l'échange des consentements à la suite d'une possible promesse de vente où les parties peuvent s'entendre sur le prix et la chose. Toutefois l'immobilier est un domaine exigeant, et ce par l'enjeu et les sommes importantes avancées. C'est pourquoi il est particulièrement privilégié dans ce domaine la rédaction d'écrit. En plus de l'exigence d'écrit, le législateur est venu apporter au consommateur des prérogatives pour exercer le mieux possible son droit d'acquérir. C'est dans cet objectif que le législateur a introduit dans le code de la consommation le droit de rétractation. Ce droit consiste notamment à permettre au consommateur de se rétracter et donc d'annuler la vente formée.
[...] Ainsi la question à laquelle a été confronté la Cour de cassation est de déterminer si l'irrégularité de la notification du droit de rétractation, entraine-t-elle nécessairement la résolution du contrat. La Cour de cassation, dans son arrêt en date du 7 avril 2016, rejette le pourvoi au motif que les acquéreurs ont bel et bien reçu les documents et informations, la société n'ayant pas manqué à son obligation d'information dès lors que la signature par les acquéreurs de l'acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation à l'occasion de la signature d'un contrat préliminaire de réservation. [...]
[...] À travers cette solution, la Cour de cassation vient agrandir le champ des possibilités conférées au consommateur pour remettre en cause le droit de rétractation. Toutefois, la haute cour ne vient pas libéraliser complètement ce droit, et émet des réserves quant à l'exercice réel de ce droit. II) La remise en question de la nullité du contrat en lien avec le défaut de formalisme Le formalisme exigé par le législateur s'avère déterminant dans l'exercice du droit de rétractation, dès lors que l'irrégularité entraine la nullité du contrat. [...]
[...] C'est ainsi le cas des arrêts rendus par la chambre civile de la Cour de cassation, en date du 8 octobre 2014 et du 7 avril 2016. En l'espèce, pour le premier d'entre eux, un contrat de construction de maison individuelle a été signé entre une personne et une société. Or cette personne a refusé de réceptionner la construction et par la même occasion de payer un appel de fonds. Dans le second, des biens appartenant à une société civile immobilière ont été acquis par un couple à la suite d'un démarchage. [...]
[...] De même, dans l'arrêt en date du 8 octobre peut également être soulevé un abus dans la mesure où la solution de la Cour de cassation permet à un maître d'ouvrage de se prévaloir d'un droit de rétractation du contrat alors que ce dernier est pratiquement exécuté. En effet, la fourniture de la notice a vocation a retardé l'exercice du droit de rétractation or cela remet en doute l'équilibre du contrat dès lors que le maitre d'ouvrage pourra se plaindre de l'exécution du contrat seulement une fois que l'ouvrage sera achevé. [...]
[...] C'est pour contrer ces conséquences que le législateur et la pratique ont admis et requis un formalisme. Ainsi le droit de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation s'exerce, dans la plupart des hypothèses, après notification du contrat par lettre recommandée avec avis de réception. En effet, les dispositions de l'article L. 271-1 ont été élaborées pour améliorer la protection de du consommateur à la propriété en lui accordant une certaine maîtrise de son consentement, mais également par la même occasion du cédant du bien. [...]
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