Les deux arrêts rendus par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation les 15 décembre 1993 (rejet) et 20 décembre 1994 (cassation) illustrent que les effets de la promesse unilatérale de vente sont différents de ceux de la promesse synallagmatique de vente notamment en ce qui concerne la réalisation forcée de la vente.
Dans la première espèce, (Civ. 3e, 15 déc. 1993), une promesse unilatérale de contrat de vente immobilière avait été consentie par une propriétaire le 22 mai 1987. Celle-ci était valable jusqu'au 1er septembre 1987. Or, la promettante décide de ne plus tenir sa promesse. En effet, elle informe les bénéficiaires de sa promesse de sa rétractation par notification le 26 mai 2007 c'est-à-dire avant l'expiration du délai de levée de l'option, Cependant, les bénéficiaires lèvent l'option après la rétractation de la promettante mais avant l'expiration du délai de levée de l'option. Ils assignent donc la promettante en réalisation forcée de la vente. Dans la seconde espèce (Civ. 3e, 20 déc. 1994), un propriétaire consent le 20 Mai 1986 à un bénéficiaire la vente d'un immeuble par promesse synallagmatique de vente. Un litige nait entre les parties et le bénéficiaire demande la réalisation forcée de cette vente. En ce qui concerne la première espèce, les juges de la Cour d'Appel de Paris, dans leur arrêt du 8 novembre 1990, ont rejeté leur demande : "tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire et que la levée d'option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir". Concernant la seconde espèce, les juges de la Cour d'appel de Chambéry, dans leur arrêt du 6 novembre 1992, ont débouté le bénéficiaire de son action en ce que le compromis stipulait que l'acquéreur sera propriétaire à compter seulement d'une réitération de la vente par acte authentique. Dans les deux espèces, les acquéreurs forment un pourvoi en cassation. Pour appuyer leur pourvoi, les bénéficiaires de la première espèce invoquent le fait que l'obligation du promettant constitue une obligation de donner. Le bénéficiaire de la seconde espèce, quant à lui, invoque le fait que la vente est parfaite même sans réitération de la vente par acte authentique. La Troisième Chambre Civile, dans ces deux affaires, avait à se prononcer sur le fait que les promesses de vente faisaient naitre une obligation de faire ou une obligation de donner. La Cour de Cassation a donc rejeté le pourvoi de la première espèce tandis qu'elle a cassé et annulé l'arrêt des juges du fond de la seconde espèce. En effet, dans la première affaire, elle a énoncé que "jusqu'à la levée de l'option, la promettante dans le cadre d'une promesse unilatérale de contrat de vente est tenue d'une obligation de faire" et dans la seconde, elle a estimé que la vente forcée pouvait avoir lieu.
Il ressort donc de ces deux arrêts que la question de l'exécution forcée de la promesse dépend de la nature juridique de l'obligation de la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente.
En effet, la présence ou l'absence de réciprocité dans la promesse influe sur l'appréciation par les juges de la rétractation du promettant (I), cela se justifie par la différence de nature entre les obligations qui en découlent mais cela peur susciter quelques discussions (II).
[...] Concernant la seconde espèce, les juges de la Cour d'appel de Chambéry, dans leur arrêt du 6 novembre 1992, ont débouté le bénéficiaire de son action en ce que le compromis stipulait que l'acquéreur sera propriétaire à compter seulement d'une réitération de la vente par acte authentique. Dans les deux espèces, les acquéreurs forment un pourvoi en cassation. Pour appuyer leur pourvoi, les bénéficiaires de la première espèce invoquent le fait que l'obligation du promettant constitue une obligation de donner. [...]
[...] La rétractation appréciée différemment selon la nature de la promesse Le consentement des parties n'a pas lieu au même moment selon que la promesse de vente est unilatérale ou synallagmatique et cela influe sur l'appréciation de la rétractation du vendeur La présence ou l'absence de réciprocité dans la promesse Il existe deux sortes de promesse de vente. Elles sont toutes deux des avant-contrats qui comportent une obligation principale. La différence se tient dans le fait que ce contrat est soit contracté de façon unilatérale soit de façon bilatérale. [...]
[...] Pourtant, celles-ci ne sont pas appréciées de la même manière par les juges. En effet, la rétractation de la promettante de la première espèce ne donne pas lieu à la vente forcée pourtant désirée par les bénéficiaires qui ont tout de même levé l'option après que la promettante les ai informé de sa renonciation à la vente. Par contre, le bénéficiaire de la promesse synallagmatique de vente va voir sa demande de vente forcée acceptée malgré le non-vouloir du promettant qui n'a pas entendu réitérer son offre sous acte authentique. [...]
[...] Dans le cas de la première espèce, la promesse unilatérale de vente n'a pas pour incidence la vente forcée du bien. En effet, la Cour de Cassation a le 15 décembre 1993 rendu un arrêt de rejet. Elle n'a pas accordé aux bénéficiaires la vente forcée de l'immeuble de la promettante. Cela s'explique par le fait que ce type de promesse fait naitre à l'encontre du promettant, en l'espèce de la promettante, une obligation de faire et non pas une obligation de donner comme le voulaient les bénéficiaires. [...]
[...] Effectivement, l'obligation de faire ou de ne pas faire se sanctionne par l'allocation de dommages et intérêts tandis que le non respect d'une obligation de donner se solde par une exécution forcée donc dans ces cas-ci par une vente forcée du bien promis. Deux types de promesses de vente différentes donnent lieu à des solutions différentes alors qu'elles sont confrontés, ici, à deux même situations de rétractation du promettant. Il est dès lors possible de se demander si cette différence est justifiée. B. Un consentement rétracté valable La solution de l'arrêt du 20 décembre 1994 confrontée à celle du 15 décembre 1993 peut paraître incohérente. [...]
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