Commentaire d'arrêts : Cass, civ 3, 26 avril 2006, et Cass, civ 3, 13 janvier 2010

Résumé du document

La volonté de protection des consommateurs face au professionnel est un des nombreux angles d'attaques de la jurisprudence de la cour de cassation. Et l'on tend de jour en jour à une plus grande protection. Tel est le sujet dans les deux arrêts que nous avons à commenter. Le premier, de la troisième civile de la cour de cassation, en date du 26 avril 2006, fait référence au vendeur professionnel et à la garantie des vices cachés. Le second, également de la troisième chambre civile, en date du 13 janvier 2010, fait lui intervenir un vendeur de mauvaise foi.

En l'espèce, dans le premier arrêt, un couple achète un château auprès d'une SCI et de particuliers. Or il apparaît que la charpente du château est infectée d'insectes, ce qui rend la stabilité de l'immeuble plus que fragile. Les acquéreurs assignent alors la SCI et les vendeurs en justice pour faire valoir la garantie des vices cachés. Les vendeurs leur opposent une clause de non garantie figurant dans le contrat de vente.

La cour d'appel de Paris donne droit à la demande des acquéreurs dans un arrêt du 17 juin 2004.

Les vendeurs forment alors un pourvoi en cassation aux motifs, d'une part que la cour d'appel a assimilé le vendeur à un professionnel pour écarter la clause de non garantie alors que ce dernier ne peut être considéré comme tel puisqu'il a cessé son activité il y a de nombreuses années et qu'il n'a aucun lien avec la société ayant procéder aux reconstructions du château durant toutes ces années. D'autre part, que la cour d'appel a considéré que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés contenue dans le contrat était de pur style alors que tel n'était pas le cas. En effet, elle avait pourtant était rédigé dans les formes convenus par la loi.

La question qui se pose devant les juges de la cour suprême est de savoir si dans le cas de la vente d'un bien immobilier spécifique, le vendeur retraité qui fut un spécialiste en la matière durant toute sa vie et qui travaillait pour l'entreprise fournissant les matériaux nécessaires à la construction et la conservation du bien, peut être ou non considéré comme un professionnel dans le cadre de la vente et se voir ainsi refuser l'application de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.

La cour de cassation répond par l'affirmative. Elle rend un arrêt de rejet. Le vendeur particulier devait être considéré comme un professionnel de la construction immobilière. Il était un ancien ingénieur de travaux publics et avait travaillé pour l'entreprise fournissant le bois nécessaire à la construction de la charpente. Les moyens ne sont donc pas fondés.


Dans le second arrêt, des époux acquièrent un immeuble auprès d'un vendeur. Lors de la vente une société de conseils conclue à l'absence de trace visible de termites. La vente est conclue.
Or, il apparaît que des termites existent. Ceci est même certifié par expert. Les époux assignent alors le vendeur en justice en réparation de leur préjudice.
Que le vendeur a également assigné en justice la société ayant établi qu'il n'y avait pas de termites.

La cour d'appel de Bordeaux, dans un arrêt en date du 25 septembre 2008, donne droit à la demande des acquéreurs et condamne le vendeur. Elle rejette également la demande du vendeur contre la société ayant déclaré l'absence de termites.

Ce dernier forme alors un pourvoi en cassation aux motifs, d'une part, que la cour d'appel aurait dû rechercher si le vendeur, profane en la matière, avait pu être maintenu dans l'illusion par la société ayant fait le diagnostic et ayant conclu à l'absence de vices, tout comme l'avait été les acheteurs. Et qu'elle n'aurait pas dû se borner à considérer que le vendeur avait eu connaissance des vices affectant le bien. D'autre part, que le vice en l'espèce avait été déclaré apparent, même pour acheteur moyen, et qu'en conséquence le vendeur n'en était pas responsable. Le vendeur forme également un pourvoi en cassation, concernant sa seconde action, aux motifs d'une part qu'en matière de responsabilité civile il n'y a pas à faire référence à la propre turpitude du vendeur. D'autre part, que la société de conseils a manqué à ses obligations. Enfin, que le trouble des acquéreurs avait un line indéniable avec l'intervention mal effectuée de la société.

La question qui se pose devant les juges de la cour suprême est de savoir dans le cadre d'une vente immobilière, le vendeur peut se prévaloir de sa qualité de vendeur profane pour faire valoir le fait qu'il ne connaissait pas l'existence d'un vice affectant l'usage du bien, et ainsi s'exonérer de toute responsabilité, alors que ce vice était apparent avant la vente et qu'il avait tout fait pour le caché.

La cour de cassation répond par la négative dans un arrêt de rejet. Le vendeur avait connaissance de la présence des termites lors de la vente. C'est pour cette raison qu'il avait fait intervenir la société de colmatage. Il avait donc l'intention de nuire aux acquéreurs. De cette façon il ne pouvait se prévaloir de sa propre turpitude pour demande l'application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, ou même demander réparation à la société qui été intervenu.

Nous pouvons déduire de ces deux espèces, que la question principale qui se pose devant les juges de la cour suprême est de savoir si dans le cadre d'une vente immobilière, la garantie des vices cachés peut jouer pour un vendeur qui n'est pas professionnel mais qui l'a été, et pour un vendeur non professionnel mais de mauvaise foi.

La cour de cassation, à travers chaque arrêt, va répondre par l'affirmative et condamner les vendeurs au paiement de dommages et intérêts. Elle adopte une appréciation extrêmement large du vendeur professionnel, tout en restant sévère à l'égard du vendeur non professionnel mais de mauvaise foi.