Prior tempore, potior jure ? Là n'est pas la question, dans l'arrêt du 25 septembre 2012 la Troisième Chambre civile a dû s'attacher à examiner si la réitération de l'acte notarié constituait en l'espèce un élément constitutif de la promesse de vente. Ainsi elle déterminera si la promesse vaut vente ou non. De cet élément dépendra le sort de la bénéficiaire évincée.
En l'espèce, un acte de donation-partage contenant un pacte de préférence portant sur un immeuble a été dressé le 26 novembre 1992. Cependant, le 30 avril 2003, le souscripteur du pacte de préférence a conclu avec un tiers une promesse synallagmatique de vente, via un acte sous seing privé, portant sur l'immeuble en question ; l'acte authentique constatant la vente de l'immeuble est signifié le 23 septembre 2003 par le notaire.
La bénéficiaire du pacte de préférence assigne en justice le souscripteur du pacte afin d'obtenir sa substitution dans les droits de l'acquéreur de l'immeuble.
[...] 3ème 11 décembre 1984 : en présence d'un doute sur la qualification de la promesse, le juge du fond doit rechercher si les parties ont entendu faire de la signature de l'acte notarié la condition de leur engagement. C'est ce qu'a fait la cour d'appel en l'espèce a souverainement retenu ( ) En l'espèce le juge ne peut pas aller outre la volonté du tiers acquéreur et du promettant ; car il ressort bien du compromis de vente, que dès le 30 avril 2003 ils avaient la volonté de ne pas différer la vente à un terme suspensif qui en l'espèce aurait été la réitération par acte notarié. [...]
[...] La demanderesse affirme que la promesse synallagmatique de vente du 30 avril 2003 contenait une condition suspensive : la promesse synallagmatique de vente ne pouvait se réaliser qu'à la condition de la renonciation expresse d'user de son droit de préemption toute personne en possédant un. Qu'en l'espèce étant bénéficiaire du pacte de préférence, elle était alors titulaire d'un droit de préemption, qu'elle n'y a jamais renoncé. La bénéficiaire se pourvoit une seconde fois en cassation, la Troisième Chambre civile rejette le pourvoi. [...]
[...] Le bénéficiaire évincé serait contraint de démontrer deux éléments cumulatifs que la Cour a très clairement indiqués dans Civ. 3ème 26 octobre 1982 : il faut pour que la fraude existe que le bénéficiaire démontre que le tiers acquéreur avait connaissance du pacte au moment où il a acheté, et que le bénéficiaire démontre que le tiers acquéreur avait connaissance de son intention de se prévaloir du pacte. Le problème est que c'est une preuve diabolique, extrêmement difficile à prouver, en effet la seconde condition est impossible, cela revient à rapporter la preuve d'un fait psychologique. [...]
[...] L'arrêt du 25 septembre 2012 réaffirme la jurisprudence élaborée par l'arrêt d'une chambre mixte du 26 mai 2006 : en l'absence de connaissance de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir de son droit d'option, il ne peut pas être reproché à l'acquéreur tiers au pacte de préférence d'avoir contracté. Pour pouvoir espérer sa substitution le bénéficiaire doit démontrer que le tiers avait connaissance de l'existence du pacte de préférence d'une part, et de son intention de s'en prévaloir d'autre part. > Jurisprudence : Civ. [...]
[...] Commentaire d'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation en date du 25 septembre 2012 Prior tempore, potior jure ? Là n'est pas la question, dans l'arrêt du 25 septembre 2012 la Troisième Chambre civile a dû s'attacher à examiner si la réitération de l'acte notarié constituait en l'espèce un élément constitutif de la promesse de vente. Ainsi, elle déterminera si la promesse vaut vente ou non. De cet élément dépendra le sort de la bénéficiaire évincée. [...]
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