En règle générale, toute vente se forme suite à la rencontre d'une offre et d'une acceptation de cette dernière. Mais il arrive que ce schéma soit plus complexe, on peut ainsi citer la promesse synallagmatique de vente, contrat par lequel le promettant s'engage à vendre et le bénéficiaire s'engage à acheter. Mais toutes les promesses synallagmatiques de vente ne valent pas vente. En effet, les parties par un terme suspensif peuvent décider de retarder la formation de la vente au jour de la signature de l'acte authentique, comme c'est le cas dans cet arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 2 avril 1979.
En l'espèce, les consorts Myard ont vendu le 15 janvier 1975 par acte sous seing privé deux terrains à M. Balland. Il était stipulé que M. Balland deviendrait propriétaire le jour de la signature de l'acte authentique. Mais les 28 et 30 avril 1975, les consorts Myard ont vendu ces deux terrains à Mme Collin. C'est pourquoi M. Balland a engagé contre les consorts Myard d'une part une action en réalisation de la vente qui lui avait été consentie et d'autre part une action en nullité de la vente consentie à Mme Collin.
[...] En effet un arrêt de la Cour de cassation du 2 mai 1968 avait cassé un arrêt qui refusait de faire droit à une demande d'exécution forcée de la vente. En l'espèce la haute juridiction avait considéré que le report du transfert de propriété au jour de la signature de l'acte authentique était insuffisant pour établir la conclusion du contrat de vente. L'arrêt soumis à notre examen statue donc différemment puisqu'il ne reconnaît pas que la promesse synallagmatique liant les parties valait vente. [...]
[...] Une telle promesse de vente n'engage donc pas les parties comme un compromis de vente ordinaire et c'est pourquoi la Cour de cassation n'a pas annulé la vente que les consorts Myard ont consentie à Mme Collin. Le transfert de propriété étant retardé au jour de la signature de l'acte authentique, la promesse avant cette date ne pourra faire l'objet d'une exécution forcée. Un terme suspensif créant une simple obligation de faire jusque sa réalisation. En l'espèce la promesse de vente qui liait les deux parties n'aurait valu vente qu'après la signature de l'acte notarial. [...]
[...] Il apparaît donc au sens du Code civil que cette promesse de vente, liée à l'accord des parties, vaut vente. D'ailleurs les parties, suite à l'acte sous seing privé signé le 15 janvier 1975, se sont également engagées à respecter des obligations réciproques, preuve d'une promesse synallagmatique. Des obligations réciproques. En signant l'acte sous seing privé relatif à la vente des deux terrains, les deux parties se sont engagées à des obligations réciproques. En effet la promesse synallagmatique de vente, également appelée compromis de vente, engendre le fait que le promettant s'engage à vendre et que le bénéficiaire s'engage à acheter. [...]
[...] En effet dans ces conditions il n'y a vente que lorsque survient le terme, dans le cas contraire la promesse est caduque et ne vaut pas vente. Donc les juges ont considéré que la promesse n'aurait valu vente qu'après la réalisation du terme, à savoir à la signature de l'acte authentique. Mais en l'espèce, la signature de l'acte authentique n'étant pas intervenue, la vente n'a pas été considérée comme parfaite selon les juges de la Cour de cassation. En effet, l'acte sous seing privé du 15 janvier 1975 prévoyait que l'acheteur ne deviendrait propriétaire qu'après la conclusion de l'acte notarié. [...]
[...] Or la Cour de cassation n'a pas retenu cette solution et a simplement décidé de fixer une créance mobilière à l'égard du demandeur au pourvoi, suggérant donc que la promesse synallagmatique ne valait pas vente, car celle-ci était soumise à la signature de l'acte authentique. II. Une vente liée à la réalisation de l'acte notarié. La Cour de cassation dans cet arrêt a retenu que le contrat était une promesse conditionnelle, ne valant donc pas vente. En effet elle soulève la présence d'un terme par l'intermédiaire de la signature de l'acte authentique (partie A). En outre cette condition entraîne pour le promettant une obligation de faire, et non de donner (partie La présence d'un terme suspensif. [...]
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