Le fonds de commerce est un des biens essentiels du commerçant. S'il n'a pas de personnalité juridique propre, le fonds de commerce dispose cependant d'un régime juridique qui lui est propre. Ce fonds, que l'on considère comme un bien meuble incorporel, est essentiel à la réussite du commerçant. Mais ce commerçant ne l'exploite pas systématiquement lui-même, et ce pour des raisons économiques ou autres. Ainsi différentes possibilités s'offrent à lui : par exemple il y a la location-gérance qui est un contrat où le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce « en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls » (il s'agit de l'article L. 144-1 du Code de commerce), moyennant cependant redevances. Il existe également la sous-location du bail commercial. Alors que la location-gérance concerne le fonds en lui-même, la sous-location porte sur l'immeuble qui abrite le fonds de commerce.
C'est d'ailleurs sur la différence de ces deux contrats de location que porte cet arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 19 mars 2008. En l'espèce, la société JMS Distribution, locataire de différents locaux appartenant à la société civile immobilière Les Sables, a par acte du 15 avril 2002 donné son fonds de commerce en location-gérance. Or une clause du bail interdisait toute sous-location. De ce fait, estimant qu'il y avait eu une sous-location irrégulière, la bailleresse a assigné la société JMS Distribution en résiliation du bail.
[...] Mais la Cour de cassation dans cet arrêt du 19 mars 2008 a cassé et annulé la décision de la Cour d'appel. En effet elle considère que la mise en location-gérance d'un fonds de commerce se différencie d'une sous-location, la jouissance des locaux n'en étant que la conséquence accessoire et nécessaire Donc la bailleresse ne pouvait se fonder sur une clause interdisant la sous-location pour agir en résiliation de bail. Malgré quelques points communs, la location-gérance et la sous-location ne se confondent pas. [...]
[...] Malgré des similitudes les deux contrats ne sont pas de même nature. C'est pourquoi la Cour de cassation a statué ainsi. On constate en observant la jurisprudence que la haute juridiction se permet des fois de requalifier en contrat de sous-location des contrats de location-gérance et inversement. C'est le cas dans l'arrêt d'espèce, en effet la location-gérance est réelle et donc différente de la sous-location interdite par la clause. Le régime des deux contrats est donc différent, une différence beaucoup plus marquée que celle concernant leur nature. Deux régimes juridiques différents. [...]
[...] Ce sont donc ces différences qui ont justifié et motivé les différents arrêts rendus par une jurisprudence bien fournie en la matière. Une jurisprudence fournie pour différencier ces deux contrats. Cet arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 19 mars 2008 n'est pas le premier à statuer de cette manière, en différenciant contrat de location-gérance et contrat de sous-location. Ainsi, la chambre commerciale de la Cour de cassation avait déjà affirmé dans un arrêt du 8 février 1949 qu'un locataire-gérant n'était pas un sous- locataire. [...]
[...] La Cour de cassation a ici tranché et a soulevé la différence entre location-gérance et sous-location. Mais on constate fréquemment des abus, en effet des contrats de sous-location (interdits par des clauses) sont rebaptisés contrat de gérance libre pour contourner l'interdiction. Un exemple que l'on retrouve par exemple dans un arrêt rendu par la Cour d'appel de Paris le 14 mars 1991. C'est pourquoi les juridictions se doivent d'être attentives. La distinction entre les deux contrats est mince, leurs conditions de validité sont également quelque peu différentes malgré de nombreux points communs. [...]
[...] Commentaire de l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 19 mars 2008 : Le fonds de commerce est un des biens essentiels du commerçant. S'il n'a pas de personnalité juridique propre, le fonds de commerce dispose cependant d'un régime juridique qui lui est propre. Ce fonds, que l'on considère comme un bien meuble incorporel, est essentiel à la réussite du commerçant. Mais ce commerçant ne l'exploite pas systématiquement lui-même, et ce, pour des raisons économiques ou autres. [...]
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