Commentaire d'arrêt, Troisième Chambre civile, Cour de cassation, 30 avril 2002, clause pénale, indemnité d'immobilisation
La promesse unilatérale de vente est lorsqu'un promettant s'engage à vendre un de ses biens à un bénéficiaire si celui-ci manifeste dans un certain délai la volonté d'acquérir. Au-delà du délai d'option, la promesse tombe automatiquement. Dans une promesse unilatérale, il est possible de prévoir une indemnité d'immobilisation. L'indemnité d'immobilisation c'est une somme d'argent qui est payée par le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente en contrepartie du service que lui rend le promettant en s'interdisant de vendre le bien à un tiers pendant le délai d'option.
Un promettant, a promis par acte sous seing privé des 18 et 30 janvier 1990, de céder des biens immobiliers à une société bénéficiaire, sous la condition suspensive que celle-ci obtienne des autorisations nécessaires à l'implantation et l'exploitation d'une station-service. L'acte stipulait en outre, une clause concernant l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 200 000 francs. Et en cas de non-réalisation du projet, cette indemnité resterait acquise au promettant.
La société bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente a, 3 ans après, renoncé à l'acquisition des biens immobiliers. Le promettant assigne alors celle-ci en dommages et intérêts, tandis qu'inversement la société bénéficiaire demande le remboursement de l'indemnité d'immobilisation.
[...] B La reprise d'une jurisprudence classique et constante L'arrêt de la Troisième chambre civile du 30 avril 2002 n'est qu'une décision d'espèce. L'arrêt de principe a été rendu par cette même chambre, le 5 février 1984. C'est l'arrêt fondateur du principe selon lequel l'indemnité d'immobilisation n'est pas une clause pénale. Cette position a été réitérée le 10 décembre 1986. Toutefois, ces décisions ne concernaient que les promesses unilatérales de vente. La Cour de cassation est donc intervenue, dans un arrêt de la Troisième chambre civile le 29 juin 1994 pour réglementer les ventes sous conditions suspensives. [...]
[...] Commentaire d'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 30 avril 2002 : la clause pénale et l'indemnité d'immobilisation COMMENTAIRE Cass 3e civ 30 avril 2002 La clause pénale et l'indemnité d'immobilisation La promesse unilatérale de vente est lorsqu'un promettant s'engage à vendre un de ses biens à un bénéficiaire si celui-ci manifeste dans un certain délai la volonté d'acquérir. Au-delà du délai d'option, la promesse tombe automatiquement. Dans une promesse unilatérale, il est possible de prévoir une indemnité d'immobilisation. [...]
[...] L'idée serait donc de demander au juge de réviser l'indemnité d'immobilisation en disant que c'était une clause pénale, et donc des dommages et intérêts pour ne pas avoir levé l'option. Cette faculté de révision de la clause pénale par le juge résulte de l'article 1152 du Code civil. Cet article dispose que le juge peut réviser la clause pénale lorsqu'elle est manifestement excessive ou manifestement dérisoire. Pour que l'indemnité d'immobilisation soit une clause pénale, il faudrait qu'elle soit la sanction de l'inexécution de la promesse unilatérale de vente. [...]
[...] La Troisième chambre civile, dans son arrêt de cassation du 30 avril 2002, estime que lorsqu'on est en présence d'une vente sous condition suspensive, l'indemnité d'immobilisation ne peut être considérée comme une clause pénale, car les clauses pénales ont pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de son obligation. La Cour de cassation refuse donc la qualification d'une indemnité d'immobilisation en clause pénale De ce fait, l'indemnité d'immobilisation reste acquise au promettant, sans que le juge puisse la réviser (II). I Le refus de la qualification d'une indemnité d'immobilisation en clause pénale La Cour de cassation refuse donc la qualification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale. [...]
[...] Lorsqu'il s'agit par exemple de l'obtention d'un prêt, le bénéficiaire peut vouloir absolument acheter le bien, et pourtant un évènement extérieur (le refus du prêt) viendra bouleverser ses plans. Finalement, il sera lié par cette indemnité d'immobilisation qu'il devra quand même payer. Ce n'est donc pas juste pour le bénéficiaire. Ainsi, l'indemnité d'immobilisation ne peut donc en principe être révisable par le juge. Néanmoins, la Cour suprême a été saisie de la question de savoir si cette peut être révisée à la baisse si le bénéficiaire renonce rapidement à lever l'option (une baisse prorata temporis). La jurisprudence reste hésitante à ce sujet. [...]
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