En l'espèce, le 8 janvier 2002, une société, société LB, conclut une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble à usage commercial avec une autre société, société BB2. Toutefois, le 11 janvier 2002, la société LB consent un bail commercial sur le même immeuble à une autre société, société S. Ce bail commercial stipule un droit de préférence au profit de la société S et ajoute une clause qui fait remonter les effets de l'acte avant la conclusion de la promesse synallagmatique. Le 7 novembre 2002, la société BB2 réitère par acte authentique la promesse synallagmatique concluant ainsi la vente de l'immeuble. Cependant, la société S, locataire du bail commercial et bénéficiaire du pacte de préférence, au courant de la vente, assigne la société LB afin d'obtenir son annulation. Quant à la société BB2, elle assigne la société LB afin d'obtenir la résolution de la vente.
[...] On ne peut déduire de la première condition la seconde condition, arrêt du 29 juin 2010, 3ème ch. civile. Cette idée est un des moyens de la société LB qui estime que c'est ce qu'a fait la Cour d'appel mais la cour de cassation rejet son pourvoi car en l'espèce, le représentant de la société LB et le représentant de la société BB2 étaient une seule et même personne donc la cour estime que la société BB2 avait logiquement conscience que la société S avait l'intention de se prévaloir du pacte. [...]
[...] Mais lorsque la fraude est constatée, il en va autrement La constatation de la fraude Définition de la fraude : un acte de tromperie/de mauvaise foi, accomplie dans le but de porter préjudice à un tiers et à ses droits que l'on doit respecter (Définition du Cornu). La fraude dans le pacte de préférence : La fraude au regarde du pacte de préférence est lorsque le tiers acquéreur, ici la société BB2, n'a pas été de bonne foi. Hypothèse de la bonne foi du tiers : il ne connait pas l'existence du pacte donc aucune opposabilité du pacte de préférence à son égard parce que effet relatif des contrats à l'égard des tiers, article 1165 du code civil. [...]
[...] La Cour d'appel prononce la nullité de la vente de l'immeuble et la substitution de la société BB2 par la société S dans cette vente au motif que la vente a été conclue en violation frauduleuse du pacte de préférence. La société LB forme alors un pourvoi en cassation contre cette décision au motif que d'une part la connaissance de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence ne peut pas se déduire de la connaissance de l'existence du pacte et que d'autre part les conditions de la fraude s'apprécient à la date de la promesse de vente et non pas à celle de la réitération de l'acte comme l'a fait la Cour d'appel. [...]
[...] La cour de cassation estime que c'est à bon droit que la Cour d'appel a pu prononcer les sanctions encourues en cas de violation frauduleuse du pacte de préférence soit l'annulation et la substitution dans la vente litigeuse (II). II- Les sanctions de la violation frauduleuse du pacte de préférence La Jurisprudence admet depuis un arrêt du 26 mai 2006 rendu en chambre mixte qu'en cas de violation frauduleuse du pacte de préférence, il est possible pour le bénéficiaire du pacte d'obtenir l'annulation et la substitution dans l'acte de vente en cause mais ces sanctions ne sont pas toujours adaptées L'annulation et la substitution de la vente Définition de l'annulation de la vente : anéantissement rétroactif de l'acte de vente (Cornu). [...]
[...] Ces sanctions seraient-elle une atteinte au principe de la libre disposition de ses biens ? Intention frauduleuse du tiers acquéreur remise en cause : en l'espèce, l'intention frauduleuse de la société BB2 est contestable. Cause : la fraude suppose pour une grande partie des auteurs une entente préalable entre le promettant, société LB et le tiers acquéreur, société BB2 dans le but d'empêcher le bénéficiaire du pacte, société de conclure la vente portant sur l'immeuble à usage commercial (Libchaber, Defrénois 2007.1052 En l'espèce, l'intention du tiers acquéreur de frauder n'est pas avéré : elle a délégué la conclusion du contrat de vente à une personne qui se trouve être le représentant de la société promettante. [...]
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