Une société a fait édifier, sur un terrain lui appartenant un immeuble qu'elle a vendu par lots en l'état futur d'achèvement, et qu'elle a placé sous le statut de la copropriété.
Un couple de particuliers en a acquis des lots dont la livraison était prévue pour une certaine date. Plusieurs années après cette date, la livraison n'étant pas intervenue, les époux acquéreurs décident d'agir contre la société pour obtenir la délivrance judiciaire de leurs lots. Ils obtiennent une condamnation de la société près de 8 années après la date de livraison initiale.
Le syndicat des copropriétaires, antérieurement constitué, réclama aux époux le paiement de charges pour la période précédant le jugement de délivrance judiciaire de leurs lots. Les époux acquéreurs contestaient cette demande, en invoquant le fait que même si leurs lots avaient fait l'objet d'une délivrance judiciaire, le fait qu'ils soient demeurés inachevés excluait qu'ils se voient opposées des charges de copropriété.
[...] I L'achèvement, point de départ de l'obligation aux charges de copropriété pour l'acquéreur d'un lot en l'état futur d'achèvement Dans un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement où existe un syndicat des copropriétaires seul l'achèvement du lot justifie le paiement des charges par l'acquéreur Vente d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, par lots en l'état futur d'achèvement et inachèvement de certains lots En l'espèce, la situation était la suivante. Un immeuble à construire, vendu en l'état d'achèvement. Plusieurs lots sont livrés dans les temps. D'autres ne sont livrés que près de huit années plus tard, après une condamnation du vendeur à une délivrance judiciaire Le statut de la copropriété entre en application dans l'immeuble et un syndicat se crée, qui administre l'immeuble. Quelle est la situation de l'acquéreur dont les lots ne sont pas achevés (tout au plus délivrés), vis-à-vis de la copropriété ? [...]
[...] La Cour de cassation rend une décision de bon sens (II). II Protection de l'acquéreur en VEFA, une décision justifiée A défaut d'achèvement, le vendeur garde la charge des frais de copropriété afférents à la chose ce qui le responsabilise et protège l'acquéreur La défaillance du vendeur en VEFA empêche le transport de l'obligation aux charges de copropriété La défaillance du vendeur dans l'achèvement de lots qu'il a vendu en l'état futur d'achèvement empêche le transport de la charge du paiement des charges de copropriété de l'immeuble pour ces lots sur la personne de l'acquéreur En d'autres termes, c'est le vendeur qui assume l'obligation au paiement des charges de l'immeuble jusqu'à la date d'achèvement du lot. [...]
[...] L'affaire fut portée devant la Cour d'appel d'Aix en Provence qui se prononça dans un arrêt du 12 octobre 2007. La Cour considéra que la qualité de propriétaires des époux, ayant été implicitement reconnue dans les motifs d'une précédente décision juridictionnelle, cela justifiait, malgré l'inachèvement de leurs lots, qu'ils prennent part aux charges de copropriété de l'immeuble. Les époux se pourvurent une première fois en cassation. La Cour de cassation, dans un arrêt de la 3ème Chambre civile du 10 février 2009, cassa l'arrêt de la Cour d'appel en considérant que celle-ci ne pouvait déduire la qualité de propriétaires des époux par des considérations évoqués dans les motifs d'une décision, seule ayant force obligatoire les éléments du dispositif d'une décision. [...]
[...] Le problème consistait à savoir si la seule délivrance du bien, même inachevé, constitue, en matière de VEFA, le point de départ de l'obligation aux charges de copropriété de l'acquéreur du bien. La Cour de cassation est très claire à ce sujet Les charges de copropriété ne courent à l'encontre de l'acquéreur en l'état futur d'achèvement que du jour de l'achèvement effectif de son lot La Cour de cassation, à l'occasion d'une seconde saisine, considère que l'acquéreur d'un lot en l'état futur d'achèvement n'est redevable des charges de copropriété de l'immeuble qu'à compter de l'achèvement du lot acquis. [...]
[...] La Cour de cassation casse l'arrêt de la Cour d'appel et considère que les charges de copropriété ne sont dues que du jour de l'achèvement du lot. Peu importe que certains des lots aient été livrés, c'est la date de l'achèvement qui constitue le point de départ du compte de charges de copropriété. La Cour de cassation renvoie les parties devant la Cour d'appel de Lyon. Cette décision pose la problématique du moment où l'acquéreur devient redevable des charges de l'immeuble, ou encore du moment où le vendeur n'assume plus le risque de la chose vendue en VEFA, et en particulier les charges de copropriété. [...]
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