Des confusions peuvent exister lors de l'acquisition d'un bien entre un vice caché et une erreur, vice du consentement. Plus précisément, la confusion se place davantage sur l'exercice des deux actions qui s'y rattachent, à savoir l'action en garantie des vices cachés et l'action en nullité pour erreur.
L'arrêt, rendu le 17 novembre 2004, par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation, est relatif à la distinction des actions entre garantie des vices cachés et action en nullité pour vice du consentement.
Les époux X ont acquis, de la Société civile immobilière Les Vergers de Triel (SCI), un terrain avec une maison en cours de construction.
Toutefois, les acquéreurs engagent une action en nullité de la vente pour erreur et pour dol au motif que la SCI leur aurait dissimulé l'existence en sous-sol, d'anciennes carrières de gypse engendrant une instabilité du terrain.
Les premiers juges du fond retenaient l'existence d'une erreur sur la qualité substantielle de la chose vendue et faisaient valoir que, les époux qui ont « légitimement acquis le terrain et la maison en l'état futur d'achèvement litigieux, en entendant être propriétaires d'un terrain, sans danger, dans une maison solidement implantée sur un sol stable, ont pu être induits en erreur sur la substance du bien acquis par la SCI, qui connaissait parfaitement l'existence des carrières en sa qualité de professionnel avisé, et a failli à son devoir de conseil à leur égard».
La SCI fait appel de cette décision, devant la Cour d'appel de Versailles, le 17 janvier 2003.
Les juges d'appel procèdent à une substitution de l'action en nullité par une action en garantie des vices cachés et affirment l'idée selon laquelle « la garantie des vices cachés constituait l'unique fondement possible de l'action exercée », qu'il n'y avait donc pas lieu de rechercher si le consentement des époux X avaient été donné par erreur.
Ils écartent l'existence d'un vice caché en constatant qu' « il ressort du plan d'exposition aux risques naturels prévisibles que le terrain des époux X….est constructible à l'exception d'une partie située en limite du jardin ».
Ils énoncent d'autre part que, les vices cachés se définissent comme des défauts rendant la chose impropre à sa destination et constatent que l'action des acquéreurs était exclusivement fondée sur la présence d'anciennes carrières de gypse qui entraînerait des mouvements du sol et des désordres immobiliers et que cela ne constitue pas, par conséquent, la preuve d'un défaut.
Les époux X forment alors un pourvoi en cassation afin de voir annuler leur vente.
Le problème qui se posait, en l'espèce, était de savoir si l'action pour erreur était ou non exclue en présence d'un vice ?
La troisième Chambre civile de la Cour de Cassation en date du 17 novembre 2004 rejette le pourvoi formé par les acquéreurs.
La garantie des vices cachés constituait, selon la Cour, l'unique fondement possible de l'action exercée, il n'y avait donc pas lieu de rechercher si le consentement des époux X avait été donné par erreur.
Les époux avaient fondé leur action uniquement sur la présence d'anciennes carrières de gypse qui entraînerait des mouvements du sol et des désordres immobiliers et n'avaient pas démontré leur erreur.
L'arrêt de rejet confirme ainsi la solution déjà rendue par la même chambre dans un arrêt du 7 juin 2000, elle exclue l'action sur le fondement de l'erreur, et indique que la garantie des vices cachés est l'unique fondement possible.
Comme il sera vu dans le développement, la Cour semble confirmer une position, qui jusqu'alors n'était pas certaine. En effet, après de nombreux revirements, celle-ci paraît s'asseoir sur une solution récurrente, à savoir que la garantie des vices cachés constitue l'unique fondement possible de l'action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale. Selon celle-ci, les juges n'ont donc pas à rechercher si l'acheteur peut obtenir des dommages et intérêts sur le fondement de l'erreur.
Il sera traité dans une première partie de l'action en garantie des vices cachés et l'action pour vice du consentement comme créant une incertitude de choix de fondement de l'action par l'acquéreur.
Enfin dans une deuxième et dernière partie, il sera possible de s'interroger sur cette position jurisprudentielle incertaine, qui pourrait n'être qu'une solution d'espèce.
[...] D'autre part, l'erreur emporte la nullité de la vente alors que la sanction est nuancée en matière de garantie de vices cachés. La distinction semble, a priori, chronologique et simple : l'erreur s'apprécie lors de l'échange des consentements par référence aux qualités substantielles de la chose, tandis que le vice s'apprécie une fois la vente exécutée par référence à l'usage de la chose. Mais ce critère est théorique et peu opérationnel : il est apparu opportun d'offrir à l'acquéreur le choix entre les deux actions si les conditions étaient réunies. [...]
[...] Selon la Cour, l'acheteur ne saurait se soustraire à l'obligation imposée par l'article 1648 du code civil, d'intenter une action en nullité de la vente pour vice sous un bref délai. On ne peut s'y soustraire en invoquant l'erreur, qui, dans ce cas, est soumise à ce même bref délai. La cour semble ainsi confirmer la règle selon laquelle les dispositions spéciales priment sur les dispositions générales. La Cour de Cassation voulait, en alignant les prescriptions des actions sur le délai le plus court, au moins éviter que l'action générale l'action en nullité pour erreur, serve d'échappatoire aux règles particulières, l'action en responsabilité pour vice caché. [...]
[...] En l'espèce, le dol n'a pas été retenu, la Cour ne l'a pas évoqué puisque le vendeur n'a pas sciemment dissimulé l'existence d'anciennes carrières et aurait (ainsi) commis un dol En effet, il n'a retenu aucune information essentielle constitutive d'une réticence dolosive, puisque le contrat de vente faisait expressément référence aux actes et aux décisions administratives concernant la zone d'aménagement La solution peut donc s'analyser en une volonté de la Cour de respecter la force obligatoire des contrats (article 1134 du code civil), en ce sens que les acquéreurs savaient ce qu'ils achetaient, compte tenu, de la précision faite dans le contrat de l'existence de ces anciennes carrières. Ainsi, on ne voit pas comment ces derniers auraient pu commettre une erreur. La Cour a rendu une solution d'opportunité et a sans doute voulu sanctionner, soit la mauvaise foi des acquéreurs, soit leur négligence. [...]
[...] En se prononçant de cette manière, la Cour de Cassation semble se rapprocher des idées fondamentales du droit privé déjà soulignées par Tournafond en 1989: Elle reconnaît enfin que l'action en garantie pour vice caché ne peut être appliquée que dans le cas où le lien contractuel, et donc le contrat de vente, ait pu se former, car elle admet que la nullité pour erreur soit toujours exclue au profit de la garantie, en présence d'un vice rendant la chose impropre à son usage, autrement dit que la présence d'un vice n'exclue jamais la formation d'un lien contractuel. Cette solution est également consacrée par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 7 juin 2000. Se dégage ainsi un principe de non cumul des actions, lorsqu'il apparaît que l'erreur est fondée sur un vice. [...]
[...] Ils écartent l'existence d'un vice caché en constatant qu' il ressort du plan d'exposition aux risques naturels prévisibles que le terrain des époux X .est constructible à l'exception d'une partie située en limite du jardin Ils énoncent d'autre part que, les vices cachés se définissent comme des défauts rendant la chose impropre à sa destination et constatent que l'action des acquéreurs était exclusivement fondée sur la présence d'anciennes carrières de gypse qui entraînerait des mouvements du sol et des désordres immobiliers et que cela ne constitue pas, par conséquent, la preuve d'un défaut. Les époux X forment alors un pourvoi en cassation afin de voir annuler leur vente. Le problème qui se posait, en l'espèce, était de savoir si l'action pour erreur était ou non exclue en présence d'un vice ? La troisième Chambre civile de la Cour de Cassation en date du 17 novembre 2004 rejette le pourvoi formé par les acquéreurs. [...]
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