Commentaire d'arrêt, Troisième Chambre civile, Cour de cassation, 17 juin 2009, contrat de mandat, contrat d'entremise
« Cette opération, que l'on dénomme qualification (…) est essentielle et omniprésente dans la démarche juridique en général », Thierry Vignal.
Elle se pose d'ailleurs souvent en matière de contrats spéciaux devant la Cour de cassation. Ainsi, l'arrêt qui nous est soumis présente une telle question.
En l'espèce, les propriétaires d'un ensemble immobilier avaient chargé une SCP de notaires de mettre en vente l'immeuble et de lui trouver acquéreur.
Un tiers, à qui est présentée la vente d'immeuble et son prix, l'accepte, la considérant comme une offre de vente faite au public par les propriétaires par l'intermédiaire de la SCP. Considérant, par l'acceptation qui est en faite, que la vente est conclue, le tiers assigne les propriétaires de l'immeuble en exécution de leur obligation de donner découlant de la conclusion de la vente (opérée par l'acceptation pure et simple). Le tiers se fonde sur l'idée que la SCP était mandatée par les propriétaires du bien pour soutenir sa demande. La Cour d'appel déboute celui-ci en constatant que les propriétaires donnaient « seulement pouvoir au mandataire de mettre en vente l'immeuble et de trouver acquéreur, sans autorisation d'accepter une offre d'achat ni de conclure la vente ».
[...] La réponse se trouve peut-être dans l'application restrictive qui en est faite par les juges Il reste bien entendu que dans un cas de cette nature, où la question est celle de savoir s'il s'agit ou non d'un mandat, la réponse pourrait alors systématiquement être celle d'un mandat apparent, effaçant l'intérêt de la distinction A. L'absence de moyen en ce sens, un oubli du pourvoi ou une réelle impossibilité d'aboutissement ? Pourquoi le tiers ayant cru accepter une offre de vente transmise par un mandataire n'invoque-t-il pas en appel la théorie du mandat apparent ? [...]
[...] De plus, la loi de 1970 sur les agents immobiliers, dont la fonction est bien de mettre en vente un immeuble et de trouver acquéreur, qualifie la relation entre les propriétaires et les agents de mandat. Alors, pourquoi un rejet si ferme de la qualification de mandat avec une telle formulation ? Cela laisse-t-il entendre qu'une autre qualification était possible ou est-ce simplement une appellation plus pratique à donner à ce type de relation avant d'en avoir défini la nature exacte ? [...]
[...] Commentaire de l'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 17 juin 2009 : le contrat de mandat et le contrat d'entremise Le mandat Commentaire de l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 17 juin 2009 Cette opération, que l'on dénomme qualification ( ) est essentielle et omniprésente dans la démarche juridique en général Thierry Vignal. Elle se pose d'ailleurs souvent en matière de contrats spéciaux devant la Cour de cassation. [...]
[...] Le critère de distinction entre le mandat et le contrat d'entremise Le mandat est un contrat qui suppose une représentation dans l'accomplissement d'un acte juridique au nom et pour le compte d'une personne par un mandataire sans lien de subordination avec celle-ci. La vente est bien un acte juridique. D'où l'intérêt de la partie qui se pourvoi de faire reconnaitre l'existence d'un mandat entre les propriétaires de l'immeuble et la SCP de notaires chargée de mettre en vente l'immeuble et lui trouver un acquéreur Là réside tout l'enjeu de la qualification ; la mise en vente et la recherche d'un acquéreur sont-ce des actions résultant d'un contrat de mandat ou plutôt d'un contrat d'entremise ? [...]
[...] Et si elle ne l'avait pas fait, alors le pourvoi lui en ferait certainement grief. On peut donc en déduire que la théorie du mandat apparent n'a pas été invoquée au fond. Théoriquement, cet argument aurait certainement abouti puisque l'entremetteur était une SCP de notaires, à qui l'on peut vraisemblablement penser que les propriétaires ont confié l'intégralité de la mise en œuvre de la vente de leur immeuble. Le tiers aurait certainement obtenu gain de cause, et les propriétaires se seraient ensuite retournés contre la SCP pour les dommages occasionnés par le manquement contractuel de celle-ci. [...]
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