Il s'agit d'un arrêt de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 15 novembre 2000 et portant sur le sujet de l'acceptation ou non par les juges du motif de dol aux fins d'annulation d'une vente.
En l'espèce, on constate que les vendeurs se sont engagés par un acte daté du 7 et 13 mai 1996, un acte synallagmatique, à vendre à l'acquéreur un terrain destiné, selon la formule présente dans l'acte de vente fournie par l'acheteur, à un « usage agricole et d'habitation ».
Cette promesse synallagmatique comportait une stipulation accordant la possibilité pour l'acheteur de substituer sa personne juridique par toute autre personne physique ou morale de son choix. Par là, il devient alors le directeur général de la société Les Carrières de Brandefert. C'est donc cette société qui va devenir le véritable acquéreur du terrain mis en vente. A la vue de ces révélations, les consorts vendeurs se rendent alors compte de la réelle destination économique réservée pour ce terrain. L'acquéreur souhaite en exploiter le sous-sol, riche d'un minerai d'une grande valeur marchande. L'acquéreur aurait ainsi, par le biais de la clause de substitution, fabriqué un montage visant à dissimuler la véritable nature de ses intentions. Ainsi, les vendeurs, connaissant désormais la véritable valeur du terrain à vendre, ainsi que les véritables intentions de l'acquéreur, refusent la réitération du terrain.
[...] Il conviendrait de répondre par la négative. En effet, dans l'arrêt Baldus la victime présumée du dol, à laquelle avait été dissimulée la valeur véritable de photographie, aurait pu, par elle-même, connaître la valeur de ces photographies prises par un photographe célèbre. Dans l'arrêt étudié ici, les vendeurs ne pouvaient avoir accès aux informations que détenait l'acheteur. La qualité minière d'un terrain ne se déduit pas simplement. Ainsi, on pourrait considérer qu'un silence dolosif serait recevable par les juges lorsque l'information n'est pas accessible, visible, apparente. [...]
[...] Il s'agit de l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 17 janvier 2007, dans lequel les juges du fond affirment qu'aucune obligation d'information ne pèse sur l'acquéreur, même si celui-ci est un professionnel. C'est ainsi qu'un agent immobilier a pu acheter à un prix avantageux un immeuble dont il n'a pas souhaité communiquer, au propriétaire, la valeur vénale réelle du bien. Le professionnel s'est contenté d'acheter le bien au prix indiqué par son propriétaire, alors que ce dernier aurait pu le vendre à un tarif plus élevé s'il en avait connu le prix véritable, ce que refuse de lui indiquer l'agent immobilier. [...]
[...] Les vendeurs étant dans l'ignorance de déterminer à qui ils allaient réellement céder le terrain, le prête-nom de la société s'est même gardé d'indiquer l'identité du véritable acheteur. On peut conclure sur la clause de substitution en présageant qu'elle a été constituée pour ne pas éveiller la curiosité, de ne pas élever la vigilance des vendeurs sur l'identité de l'acquéreur, et donc sur ses intentions. On pourrait rajouter que le directeur général trompé un peu plus les vendeurs en leur indiquant que l'usage final de cette vente sera la construction d'immeubles sur le terrain voire son exploitation agricole. [...]
[...] En réalité, il serait difficile de s'aventurer à donner une définition précise des cas formels d'acceptation de la nullité du contrat par les juges. En effet ceux-ci se basent plus sur les éléments factuels de l'affaire qui leur est soumise, pour déterminer si oui ou non, l'acquéreur aurait dû dévoiler ce qu'il savait aux vendeurs. L'acceptation se fera au cas par cas, en considération de la loyauté de l'acquéreur. [...]
[...] L'acquéreur aurait ainsi, par le biais de la clause de substitution, fabriqué un montage visant à dissimuler la véritable nature de ses intentions. Ainsi, les vendeurs, connaissant désormais la véritable valeur du terrain à vendre, ainsi que les véritables intentions de l'acquéreur, refusent la réitération du terrain. L'acquéreur assigne les vendeurs pour voir réalisée la cession, tandis que ces derniers lui opposèrent une demande reconventionnelle en nullité de la vente pour cause de dol, conformément aux dispositions de l'article 1116 du Code civil. [...]
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