Commentaire d'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 14 février 2007 : Le pacte de préférence

Extraits

[...] D'autre part, le tiers de bonne foi n'engage pas sa responsabilité car il n'avait pas connaissance de l'existence d'un pacte de préférence. Dans les deux hypothèses, le promettant engage sa responsabilité contractuelle envers le bénéficiaire du pacte. De plus, la mauvaise foi du tiers acquéreur est soumise à la condition d'une double preuve. La condition de la double preuve La connaissance du pacte de préférence C'est l'opposabilité du pacte de préférence aux tiers, sachant qu'un pacte, accessoire d'un contrat non soumis à une publicité foncière, ne fait pas par lui-même l'objet d'une publicité. [...]

[...] Le 14 février 2007, la troisième chambre civile de la Cour de cassation s'y est d'ailleurs intéressé. Ce pacte est la promesse de réserver la préférence au bénéficiaire si l'on décide de vendre ou d'acheter et de faire à ce bénéficiaire, une proposition avant de s'adresser à une autre personne. En l'espèce, M. X a conclu un bail commercial avec Mme. Y dans lequel figurait un pacte de préférence pour la vente de l'immeuble, au profit de m. X. Ce dernier a apporté son fonds de commerce et son bail commercial à la société Pharmacie du Lion (ci-après la SELARL). [...]

[...] La Cour de cassation considère que le pacte était opposable à la SCI, qui ne pouvait nier en avoir eu connaissance. Cependant, cette seule condition ne suffit pas à prouver la mauvaise foi du tiers acquéreur L'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence Il faut de prouver que le bénéficiaire du pacte souhaitait s'en prévaloir. La probatio diabolica de l'intention est divinatoire. Par principe, toute preuve portant sur une intention est difficile à rapporter car elle ne repose pas sur des faits matériels. [...]

[...] ) dont la jurisprudence tire un principe de force obligatoire des contrats. Substituer le bénéficiaire au tiers acquéreur fait du pacte un contrat autonome et non plus l'accessoire d'un contrat principal (en l'espèce, un contrat de bail). L'allocation de dommages et intérêts semble une sanction suffisante au manquement d'une obligation de faire, insusceptible d'exécution forcée. Dans le pacte de préférence, le promettant ne donne pas son consentement à un contrat de vente qui n'en est pas à l'ébauche de la conclusion. [...]

[...] En pratique, le pacte est souvent considéré comme l'accessoire d'un contrat principal. En l'espèce, le pacte de préférence était l'accessoire d'un contrat de bail commercial (entre Mme. Y et M. dans lequel la préférence de vente bénéficiait au locataire (M. X). Mais, ce pacte est méconnu lorsqu'intervient la vente de l'immeuble à un tiers. La mauvaise foi du tiers acquéreur Il faut distinguer deux situations celle du tiers acquéreur de mauvaise foi et celle du tiers acquéreur de bonne foi. [...]