L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 11 mai 2011, relatif aux promesses unilatérales de vente en matière d'immeubles, vient affirmer une fois de plus la position de la jurisprudence concernant la possibilité de rétractation du promettant face à l'engagement d'une telle promesse. En d'autres termes, la Haute Cour de justice affirme la possibilité pour le promettant, d'une promesse unilatérale de vente, de se rétracter dans la mesure où le bénéficiaire n'a pas encore effectué la levée d'option, c'est-à-dire que ce dernier n'a pas encore donné son consentement à la conclusion définitive du contrat de vente.
En l'espèce, un couple a acquis l'usufruit d'un immeuble et leur fils la nue-propriété. Le détenteur de la nue-propriété après le décès de son père a conclu une promesse unilatérale de vente de l'immeuble à un tiers. Ce tiers, qui est plus précisément le bénéficiaire de cette promesse unilatérale de vente, pourra demander la réalisation de l'acte en levant l'option dans un délai de 4 mois après le décès de la mère du promettant. Le promettant se marie avec sa conjointe et décède peut de temps après. La conjointe du promettant décide alors de se rétracter du contrat de promesse de vente avant la levée d'option du bénéficiaire. Le bénéficiaire assigne donc l'héritière du promettant en exécution forcée de la promesse unilatérale de vente.
Le promettant fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir admis « qu'en vertu de la promesse unilatérale de vente » le promettant « devait maintenir son offre jusqu'à l'expiration du délai de l'option, sans aucune faculté de rétractation [...] elle ne pouvait unilatéralement se désengager ».
[...] Dans cette affaire, l'arrêt rendu le 11 mai 2011 par la Cour de cassation pose de nombreux problèmes compte tenu de la théorie générale qui est la force obligatoire des contrats. En effet, comme évoqué à plusieurs reprises précédemment, il semblerait que la rétractation du promettant sans emporter la réalisation forcée d'une promesse de vente, soit contraire à la théorie générale de la force obligatoire des contrats, dans la mesure où les effets de tels agissements ne mèneraient qu'à l'obtention de dommages et intérêts. [...]
[...] L'affirmation jurisprudentielle d'une possibilité de rétractation par le promettant d'une promesse unilatérale de vente affaiblie considérablement la théorie générale de la force obligatoire des contrats (II). I. L'affirmation jurisprudentielle d'une possible rétractation du promettant. C'est en s'appuyant sur une décision antérieurement rendue que la Cour de cassation affirme à nouveau la possibilité pour le promettant de se rétracter d'une promesse unilatérale de vente A. La confirmation d'une décision antérieure. Dans cet arrêt du 11 mai 2011, rendu par la troisième chambre civile, la Cour de cassation confirme une jurisprudence antérieure qui n'a pourtant pas manqué de critiques doctrinales. [...]
[...] Le détenteur de la nue-propriété après le décès de son père a conclu une promesse unilatérale de vente de l'immeuble à un tiers. Ce tiers, qui est plus précisément le bénéficiaire de cette promesse unilatérale de vente, pourra demander la réalisation de l'acte en levant l'option dans un délai de 4 mois après le décès de la mère du promettant. Le promettant se marie avec sa conjointe et décède peut de temps après. La conjointe du promettant décide alors de se rétracter du contrat de promesse de vente avant la levée d'option du bénéficiaire. [...]
[...] D'autre part, la question de l'équilibre des parties pourrait aussi être mise en avant dans la mesure où le contrat de promesse unilatérale de vente engagerait plus une partie qu'une autre. Pourquoi le promettant s'engagerait dans cet avant-contrat, censé n'être qu'une période de négociation et de mise en ordre des futures obligations contractuelles, plus que le bénéficiaire qui n'aurait qu'à lever l'option afin d'accepter ou de refuser les négociations ? Enfin, une dernière critique semble envisageable concernant cet aspect de rétractation qui n'implique que des dommages et intérêts tant critiqués. [...]
[...] En effet, le 15 décembre 1993, dans l'affaire ‘‘CRUZ'' la Cour de Cassation rend la décision selon laquelle le promettant qui souhaiterait se rétracter, avant la levée de l'option, de sa promesse unilatérale de vente, pourrait le faire sans pour autant porter atteinte à la force obligatoire des contrats. La Haute Cour de justice justifie cette décision en ce fondement sur les obligations engendrées par un tel contrat. En effet, cette dernière déclare que que le bénéficiaire n'avait pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire et que la levée d'option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir''. [...]
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