A la lecture des décisions de jurisprudence, la garantie légale des vices cachés est l'un des principaux contentieux de la vente. L'arrêt de la troisième chambre civile du 4 février 2004 illustre la mise en œuvre de cette garantie suite à la présence d'insectes xylophages dans la maison faisant l'objet de la vente.
Les faits de l'espèce étaient les suivants : un contrat de vente portant sur un bien immobilier d'occasion a été conclu entre Mme Fréchard, venderesse, et Mme Moran et Mr Chaise, acquéreurs. L'acte notarié du 29 septembre 1999 relatif à la vente de la maison d'habitation comportait une clause de non garantie des vices cachés. Les acquéreurs découvrent à l'issue de la vente la présence d'insectes xylophages dans la charpente située dans les combles du bien vendu. Une expertise démontre que leur présence est antérieure à la vente.
Les acquéreurs ont assigné la venderesse en paiement de dommages et intérêts en invoquant l'existence de vices cachés et la réticence dolosive de cette dernière.
La cour d'appel de Lyon dans un arrêt du 30 mai 2002, a rejeté leur demande. Les juges du fond reconnaissent que la mauvaise foi de la venderesse excluait le bénéfice de la clause de non garantie mais retiennent que le vice était apparent car il ressortait de l'expertise que le vice pouvait être remarqué par un non professionnel à l'issue d'une visite « acrobatique » dans les combles mais n'excédant pas les capacités physiques des acquéreurs.
Ces derniers ont donc formé un pourvoi en cassation.
Ainsi se pose à la cour de cassation la question de savoir si la responsabilité de la venderesse pouvait être engagée pour méconnaissance de son obligation de garantie des vices cachés.
En cassant, l'arrêt de la cour d'appel sur le visa de l'article 1642 du code civil, la cour de cassation a considéré que les acheteurs n'ont pas pu se convaincre eux même du vice.
La cour de cassation a pu statuer ainsi car elle a d'une part exclu la clause de non garantie (I) et d'autre part retenu l'existence d'un vice caché pouvant mettre en œuvre la garantie légale (II).
[...] Il suffit que le vice soit installé en germe dans la chose, même si ses effets nuisibles ne se produisent qu'après la vente. Tel était le cas en l'espèce, puisqu'une expertise a révélé la présence, dès avant la vente, d'insectes xylophages infestant la charpente Les acheteurs ont donc apporté la preuve de l'antériorité du vice. Il ne suffit pas que le vice soit antérieur à la vente pour engager la responsabilité de l'auteur, il faut en outre que le vice soit caché et c'est tout l'enjeu de l'arrêt ici de déterminer ce caractère caché ou apparent. [...]
[...] Ainsi, il semble que l'absence d'information loyale de la venderesse qui constitue pour les acquéreurs une réticence dolosive ait pu déterminer le caractère caché du vice. En effet, avec la résurgence de la doctrine solidariste dans les contrats, on peut penser qu'une personne de mauvaise foi ne mérite pas d'être exonérée de la garantie des vices cachés pour manque de diligence de ses acquéreurs. D'autant plus que son obligation d'information précontractuelle aurait permis la connaissance des acquéreurs de la présence des insectes. [...]
[...] Peut importe qu'elle soit de bonne ou mauvaise foi pour mettre en œuvre la garantie légale. Cette garantie subsiste à la garantie conventionnelle. 2-Acquéreur non professionnel créancier de la garantie légale C'est l'acheteur qui bénéficie de la garantie légale. Toutefois, lorsque ce dernier est un professionnel, on présume sa connaissance des vices du fait de sa compétence présumée à les déceler. En l'espèce, les acquéreurs Mme Moran et Mr Chaise ne sont pas des acheteurs professionnels mais des profanes selon l'expression doctrinale. [...]
[...] Commentaire de l'arrêt de la troisième chambre civile du 4 février 2004 A la lecture des décisions de jurisprudence, la garantie légale des vices cachés est l'un des principaux contentieux de la vente. L'arrêt de la troisième chambre civile du 4 février 2004 illustre la mise en œuvre de cette garantie suite à la présence d'insectes xylophages dans la maison faisant l'objet de la vente. Les faits de l'espèce étaient les suivants : un contrat de vente portant sur un bien immobilier d'occasion a été conclu entre Mme Fréchard, venderesse, et Mme Moran et Mr Chaise, acquéreurs. [...]
[...] une solution mal motivée Selon Mr Groutel, le motif de la cour de cassation laisse penser au lecteur que le vice était apparent en l'espèce. En effet, la cour de cassation aurait dû rajouter à sa motivation que seule une visite qualifiée d'acrobatique par l'expert aurait permis de remarquer les vices apparents». Cette proposition est calquée sur une décision rendue par la première chambre civile le 7 juin1995 dont le premier attendu est rédigé ainsi Vu l'article 1642 du code civil ; Attendu que si le vendeur n'est pas garant des vices apparents de la chose vendue, c'est à la condition que l'acheteur ait pu s'en convaincre lui-même. [...]
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