« Le contrat de bail, exerce un rôle économique et social de premier plan et croissant ; en dissociant propriété et jouissance, il permet une utilisation rationnelle des richesses… » (MALAURIE, AYNES, GAUTIER).
Le régime du bail, est aujourd'hui régit par plusieurs dispositions : il y a d'abord le code civil qui y consacre plus de soixante articles, ces dispositions sont d'ordre général ; il y a également de nombreuses lois, intervenues dans le but de préciser et d'affiner le régime des baux. En appliquant le principe « la régime spécial déroge au régime générale », le régime général des baux s'applique à peu de situation. La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986 est un exemple de la spécialisation du droit du bail.
L'article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989 permet aux parties de convenir, par une clause expresse, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et les modalités de leur imputation sur le loyer.
Ne pas avoir à régler un ou plusieurs mois de loyers en compensation de travaux apparaît attractif pour le locataire qui peut souhaiter aménager le logement à son goût, mais cette pratique favorise de nombreux conflits.
L'arrêt jugé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 10 novembre 2004, en est une illustration. En l'espèce un contrat de bail a été conclu entre deux cocontractants. Le propriétaire assigne son locataire en paiement des loyers échus depuis le début du bail. Le preneur invoque par une demande reconventionnelle, l'exception d'inexécution, car son bailleur n'a pas effectué son obligation de délivrance, il demande alors la réalisation des travaux de mise en conformité des lieux.
Les juges du fonds ont admis la demande du propriétaire. En effet, ils considèrent qu'en présence d'un accord sur la réalisation des travaux, les obligations de chacun des cocontractant sont momentanément limités, le bailleur ne délivre pas la chose en bonne état de réparation et le locataire ne paye pas le loyer ou ne le paye pas intégralement. Par conséquent, les parties ne peuvent pas invoquer l'exception d'inexécution, du fait que la limitation des obligations, était convenue. Toutefois, en l'espèce, la Cour d'appel accueille la demande du propriétaire car le locataire ne démontrait ni le coût des travaux, ni le paiement des loyers.
Le locataire insatisfait du jugement d'appel se pourvoi alors en cassation.
La question se pose a priori est l'existence même de la clause dites de travaux. Puis, cette clause n'est elle pas soumis à certaines conditions de validité ? Enfin, peut elle être efficace en l'absence des conditions de validité, c'est-à-dire peut elle entraîner les effets prévus par la loi, alors même que le formalisme n'est pas rempli ?
La Haute juridiction va alors casser l'arrêt d'appel, au visa de l'article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989. Elle considère que les juges d'appel n'ont pas recherché s'il existait une clause expresse du bail qui prévoyait l'exécution des travaux et leur imputation sur le montant du loyer.
La Cour de cassation examine seulement la preuve de l'existence d'une telle clause, sans s'intéresser aux effets, et à la portée de celle-ci.
La preuve de la clause prévoyant les travaux, est la condition déterminante permettant au juge d'examiner de fonder son « intime conviction » (I), La preuve de l'existence d'une clause expresse n'étant pas rapportée en l'espèce la Cour de cassation, ne détermine pas les effets de celle-ci (B).
[...] Par conséquent cette preuve n'étant pas apportée la cour ne détermine pas la portée de cette clause sur la situation des parties, néanmoins il est nécessaire de les préciser. II. La portée de la clause travaux dans l'exécution des obligations du bail La clause travaux comporte deux conséquences principales qui sont reprises par la Cour d'appel, elle limite d'abord temporairement les obligations des parties au contrat mais elle interdit également le recours par l'exception d'inexécution A. Une dérogation temporaire aux obligations des cocontractants La limitation des obligations du bailleur et du locataire est sans conteste le point le plus caractéristique de la clause-travaux c'est ce qu'affirme Mr SEUBE. [...]
[...] Les lois résolument sociales ont dissuadé les propriétaires d'immeuble de les donner à bail, alors que les lois démesurément économiques manquaient de protection pour le locataire. Le constat de ces intérêts antagonistes a conduit le législateur à adopter une loi qui équilibre la situation de chacune des parties, c'est la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Concernant les obligations des parties au contrat de bail la loi de 1989 reprend le régime général des baux, mais avec quelques innovations et renforcements. [...]
[...] Cependant, il convient de se demander, si en l'espèce il n'y a pas de mauvaise fois de la part du bailleur, puisque, dans l'hypothèse où il existait un accord, s'il demande le paiement des loyers c'est qu'il veut que le locataire réalise les travaux, et en plus qu'il lui paye le loyer. La Cour d'appel précise que le locataire n'a pas apporté la preuve des travaux ni de leurs imputations sur le loyer. Il est probable que cette raison, relative à la mauvaise foi du bailleur, soit déterminante de la solution de la Cour de cassation, qui a une fois de plus souhaité protéger le locataire. [...]
[...] Le propriétaire assigne son locataire en paiement des loyers échus depuis le début du bail. Le preneur invoque par une demande reconventionnelle, l'exception d'inexécution, car son bailleur n'a pas effectué son obligation de délivrance, il demande alors la réalisation des travaux de mise en conformité des lieux. Les juges de fonds ont admis la demande du propriétaire. En effet, ils considèrent qu'en présence d'un accord sur la réalisation des travaux, les obligations de chacun des cocontractants sont momentanément limitées, le bailleur ne délivre pas la chose en bon état de réparation et le locataire ne paye pas le loyer ou ne le paye pas intégralement. [...]
[...] Il semble que ce n'est pas le cas, car d'une part, le locataire paye un loyer par l'intermédiaire du paiement des travaux, il paye les travaux, et le montant de ceux-ci est retiré du loyer. De plus, la jurisprudence neutralise les clauses mettant à la charge du locataire des travaux excessivement importants (c'est le cas par exemple, de l'arrêt de la Cour d'appel du Dijon, du 2 octobre 1998). Le législateur limite également la nature des travaux réalisés, en précisant que la clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par le décret prévu à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 D'autre part, du côté du bailleur, il ne peut être exonéré de son obligation de délivrance générale, comme stipulé précédemment. [...]
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