Le pacte de préférence, contrat unilatéral par lequel le promettant s'oblige à l'égard d'un acquéreur potentiel à lui proposer par priorité de lui vendre un bien déterminé s'il décide de le vendre, a divisé la doctrine en ce qui concerne la question de la sanction en cas de violation de ce pacte.
Alors que la jurisprudence considérait que la violation du pacte de préférence était passible de dommages et intérêts, un arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006 est venu déclarer la possibilité d'une substitution du bénéficiaire du pacte aux droits de l'acquéreur lorsque le promettant a vendu le bien à un tiers, arrêt constituant alors un important revirement de jurisprudence. Cette solution a été précisée par un second arrêt de la troisième Chambre civile du 25 mars 2009. (...)
[...] Alors que la jurisprudence considérait que la violation du pacte de préférence était passible de dommages et intérêts, un arrêt de la chambre mixte de la cour de cassation du 26 mai 2006 est venu déclarer la possibilité d'une substitution du bénéficiaire du pacte aux droits de l'acquéreur lorsque le promettant a vendu le bien à un tiers, arrêt constituant alors un important revirement de jurisprudence. Cette solution a été précisée par un second arrêt de la troisième chambre civile du 25 mars 2009. En l'espèce, concernant l'arrêt du 26 mai 2006, un acte de donation- partage d'un bien immobilier, contenant un pacte de préférence, avait été dressé le 18 décembre 1957. [...]
[...] Cette exigence de l'appréciation des deux conditions permettant la substitution porte alors en quelque sorte atteinte à la sécurité juridique du bénéficiaire qui ne verra alors pas son préjudice correctement réparé. Alors que l'arrêt de 2006 garantissait la sécurité juridique du bénéficiaire du pacte de préférence, l'arrêt de 2009 a en réalité fragilisé cette sécurité. [...]
[...] La promesse unilatérale de vente paraît alors en quelque sorte plus forte que le pacte de préférence dont la violation entraîne pourtant une sanction plus importante que pour la violation de la promesse unilatérale de vente. Les juges ont peut être admis cette sanction plus forte car le pacte de préférence avait tendance à être plus souvent violé que la promesse unilatérale de par sa faiblesse car la vente n'est que potentielle alors que dans le cadre d'une promesse unilatérale elle est future mais certaine. [...]
[...] Alors que la substitution du bénéficiaire dans les droits de l'acquéreur en cas de violation d'un pacte de préférence n'était auparavant pas permise, la cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence qui a permis de renforcer le caractère obligatoire que devrait avoir ce pacte A : la substitution, remède contre la faible efficacité du pacte de préférence Avant l'arrêt du 26 mai 2006, les juges n'acceptaient pas la substitution du bénéficiaire d'un pacte de préférence dans les droits de l'acquéreur comme sanction de la violation de ce pacte, lorsque le promettant vendait le bien objet du pacte à un tiers dans avoir proposé la vente au bénéficiaire du pacte. Le droit de priorité étant un droit personnel de créance à l'égard du promettant, les juges n'accordaient que l'octroi de dommages et intérêts comme sanction du non respect de ce droit de propriété. [...]
[...] C'est ce qu'ils ont admis dans un arrêt de la chambre mixte du 26 mai 2006, arrêt de principe par lequel les juges ont permis de sanctionner la violation d'un pacte de préférence par la substitution du bénéficiaire dans les droits de l'acquéreur du bien, à condition que le tiers acquéreur ait connu l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Ce principe a été rappelé dans l'arrêt de la troisième chambre civile du 25 mars 2009 qui est venu apporter des précisions. Par ces arrêts, les juges ont donc garanti un certain caractère obligatoire au pacte de préférence. [...]
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