Avec l'arrêt du 26 mai 2006 émanant d'une chambre mixte, la haute juridiction procède à un surprenant revirement de jurisprudence quant à la sanction d'un pacte de préférence violé. Le professeur Pierre-Yves Gautier parle ainsi d'une « victoire à la Pyrrhus » (ie victoire avec un coût dévastateur pour le vainqueur) pour les partisans de l'exécution forcée.
En l'espèce, un bien immobilier a été attribué à une donataire le 18 décembre 1957 aux termes d'un acte authentique de donation-partage contenant un pacte de préférence, ce pacte devait permettre aux héritiers de la donataire bénéficiaire du pacte de se voir proposer en priorité la vente du bien.
Le 7 aout 1985, le propriétaire du bien immobilier procède à son tour à une donation-partage ayant pour objet une parcelle de terrain dépendant du bien immobilier initial. Le propriétaire de la parcelle décide de la vendre à la SCI Émeraude le 3 décembre 1985, mais sans respecter le pacte de préférence qui avait pourtant été rappelé dans le second acte de donation-partage, et qui octroyait aux requérants un droit de préemption sur la vente éventuelle de la parcelle.
[...] La Cour rompt donc avec son ancienne position datant de l'arrêt de la Civ. 3ème 26 octobre 1982, arrêt qui sanctionnait la fraude par la nullité, ainsi on revenait au statu quo ante, le bien retournait dans le patrimoine du souscripteur, fin de la sanction. Dans le surprenant arrêt du 26 mai 2006, la Cour complète la sanction de la fraude, elle franchit une étape supplémentaire, elle admet la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur ; sans pour autant l'appliquer au cas d'espèce. [...]
[...] Le problème est que c'est ‘'une preuve diabolique'', extrêmement difficile à prouver, en effet la seconde condition est impossible, cela revient à rapporter la preuve d'un fait psychologique. La fraude sera rarement démontrée, pourtant c'est ce qu'exige la chambre mixte, tout comme le formulaire type de pacte (doc.1) en cas de collusion frauduleuse qui lui n'envisage en aucun cas la substitution comme sanction. Cette preuve diabolique reste cependant possible, ainsi les arrêts Civ. 3ème 25 mars 2009 ou Civ. 3ème novembre 2011 en est une illustration. En 2009 la Cour ajoutait d'ailleurs que la connaissance du tiers s'apprécie au jour du contrat conclu avec le promettant. [...]
[...] D'autre part que l'article 28, du décret du 4 janvier 1955 prévoit que les actes juridiques ayant pour effet de restreindre le droit de disposer d'un immeuble doivent être obligatoirement publiés sur les registres de la publicité foncière. Donc, le pacte de préférence ayant pour objet la vente d'un immeuble est obligatoirement soumis aux formalités de la publicité foncière. Pour régler le litige, il suffisait de regarder qui du bénéficiaire ou du tiers acquéreur avait accompli en premier les formalités de publicités foncières. [...]
[...] Pour étudier cet arrêt, il faudra préalablement mettre en parallèle les deux contrats préparatoires que sont le pacte de préférence et la promesse unilatérale de vente, notions bien souvent considérées comme voisines Nous verrons ensuite que l'arrêt de chambre mixte rompt avec la jurisprudence antérieure qui n'admettait pas la sanction en nature en cas de violation d'un pacte de préférence. Or la sanction en nature admise lors de l'arrêt du 26 mai 2006 parait encore insatisfaisante et ne renforce pas l'efficacité de la sanction des contrats préparatoires à la vente (II). [...]
[...] La cour d'appel affirme que bien que la bénéficiaire ait droit à l'obtention de dommages-intérêts, elle ne peut cependant pas être substituée dans les droits de l'acquéreur, car la cour d'appel considère qu'une sanction en nature n'est pas envisageable. Les héritiers de la bénéficiaire du pacte vont alors se pourvoir en cassation, ils souhaitent leur substitution dans les droits de l'acquéreur, ainsi que l'obtention de dommages-intérêts. Ils soutiennent que le pacte de préférence entre dans la catégorie des obligations de faire, que l'obligation de faire ne se résout en dommages-intérêts que lorsque l'exécution en nature est impossible. [...]
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