Commentaire d'arrêt de la Première Chambre civile de la Cour de cassation du 27 novembre 2013 : la non rémunération de l’agent immobilier sans réalisation effective de la vente

Extraits

[...] L'opération est- elle réalisée lors de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente, ou l'est-elle par réalisation de l'acte définitif passé devant Notaire ? La Cour de cassation casse l'arrêt de la Cour d'appel et recadre les débats. Elle énonce que c'est la non-réalisation effective de la vente qui empêche toute rémunération de l'agent immobilier, et précise l'impossibilité pour celui-ci de se prévaloir de la clause pénale prévoyant un paiement à défaut de conclusion de la vente, même en l'absence de faute imputable au mandant. [...]

[...] La Cour de cassation interprète les dispositions de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970, en limitant l'hypothèse d'une réalisation de l'opération (par la conclusion et la constatation de l'engagement des parties dans un seul acte), à la réalisation effective de la vente. Si le droit à rémunération de l'agent immobilier est subordonné à la réalisation effective de la vente, alors est inapplicable la clause pénale stipulant un paiement au mandataire pour défaut de conclusion de la vente même en cas de conclusion d'une promesse synallagmatique de vente (II). [...]

[...] La loi en cause dans cette affaire est l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qui dispose qu'« aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit n'ait été effectivement conclue et constaté dans un seul acte contenant l'engagement des parties La Cour d'appel, devant qui l'affaire est portée, donne raison au mandataire et considère que la promesse synallagmatique de vente négociée et conclue par l'entremise du mandataire marque la concrétisation de la réalisation de ses engagements, ce qui justifie dès lors la possibilité d'une rémunération par la clause pénale. Elle accueille la demande du mandataire. Le mandant se pourvoit en cassation. La question qui se posait était de savoir si la clause pénale prévoyant le paiement d'une somme d'argent en cas de non-réalisation de la vente peut recevoir application face à l'interdiction faite à l'agent immobilier de ne recevoir aucune rémunération avant réalisation de l'opération pour laquelle il a reçu mandat ? Que faut-il entendre par réalisation de l'opération ? [...]

[...] La PSV n'ouvre pas droit à rémunération et toute somme versée à tort peut être remboursée La conclusion du seul PSV n'ouvre pas droit à rémunération La réalisation de l'opération objet du mandat permet seule d'ouvrir à l'agent immobilier le droit à rémunération. La seule conclusion de la promesse synallagmatique de vente ne constitue pas une réalisation de l'objet du mandat. La Cour d'appel, en donnant raison au mandataire, estimait que le PSV matérialisait la réalisation des engagements de celui-ci, et que la clause pénale était légitimement applicable La Cour de cassation sanctionne le raisonnement de la Cour d'appel. [...]

[...] C'est ce dont il est question dans cet arrêt rendu par la 1re Chambre civile de la Cour de cassation en date du 27 novembre 2013. L'hypothèse est celle d'un agent immobilier titulaire d'un mandat de recherche exclusif, et qui se prévaut à l'encontre du mandataire, par suite de la non-réalisation de la vente pour défaut de prêt, d'une clause disposant que le mandant s'oblige à ratifier l'acquisition présentée à peine de devoir payer [à l'agent] en cas de refus d'acquisition une indemnité forfaitairement fixée La clause dont la mandataire demande l'application répond aux critères de la clause pénale, qui se définit comme celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution. [...]