En l'espèce, des époux ont acquis un immeuble. L'acte contient une clause de non garantie au titre des vices cachés. Les acquéreurs, allèguent des désordres affectant les combles aménagés, ont, après expertise, sollicité la réparation de leurs préjudices.
Pour condamner les vendeurs à verser diverses sommes l'arrêt retient que les éléments de l'espèce caractérisent un défaut de conformité et que le fondement de l'article 1641 du Code civil n'est pas exclusif de tout autre fondement.
L'action intentée en raison du défaut de conformité est-elle recevable alors même que les désordres décrits constituaient des vices cachés?
La Cour de cassation répond par la négative et retient que les désordres décrits par l'expert compromettait la solidité de l'immeuble et rendaient les combles impropres à leur destination, ce dont il résultait qu'ils constituaient des vices cachés et que la garantie de ceux ci était l'unique fondement possible de l'action.
[...] Commentaire d'arrêt : Civ juin 2011 Le thème de la distinction entre la non conformité et le vice caché est au cœur d'un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 23 juin 2011. En l'espèce, des époux ont acquis un immeuble. L'acte contient une clause de non garantie au titre des vices cachés. Les acquéreurs, allèguent des désordres affectant les combles aménagés, ont, après expertise, sollicité la réparation de leurs préjudices. Pour condamner les vendeurs à verser diverses sommes l'arrêt retient que les éléments de l'espèce caractérisent un défaut de conformité et que le fondement de l'article 1641 du Code civil n'est pas exclusif de tout autre fondement. [...]
[...] L'acheteur aura le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. L'acheteur pourra aussi bénéficier de dommages-intérêts. La garantie des vices cachés pose alors moins de sanctions a l'encontre du vendeur ce qui est un désavantage pour l'acquéreur. [...]
[...] Rapporter la preuve d'un préjudice est un obstacle de plus pour celui qui voudra bénéficier de l'action en garantie des vices cachés. Enfin, il y a aussi un intérêt dans le jeu des clauses limitatives. B. Des sanctions moins importantes qu'en cas de non conformité Les sanctions posées par la loi sont moins intéressantes pour le justiciable du coté des vices cachés que pour la non-conformité. En effet, en ce qui concerne la garantie de délivrance, deux textes de droit commun vont s'appliquer : L'article 1610 du Code civil : si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra à son choix demander la résolution de la vente ou sa mise en possession si le retard ne vient que du fait du vendeur. [...]
[...] Si le vice est apparent, on peut se conformer à l'obligation de conformité. Par ailleurs, les délais de prescriptions sont différents : La garantie des vices cachés se prescrit par un délai de 2 ans. L'action en non conformité se prescrit par un délai de 5 ans. Le délai est plus court pour la garantie des vices cachés ce qui pose une contrainte supplémentaire pour le justiciable. De plus, pour obtenir réparation du vice caché, il faut un préjudice, mais pas en matière de non-conformité. [...]
[...] Cependant, dans un arrêt du 27 mars 1991, la troisième chambre civile s'oppose a la première chambre civile et distingue l'action en non-conformité et l'action en vice caché. La première chambre civile va finalement se rallier à la position de la troisième chambre civile comme le montre la décision du 5 mai 1993. La première chambre civile va effectuer son revirement en estimant que les vices cachés, lesquels se définissent comme un défaut rendant la chose impropre à sa destination normale, ne donnent pas d'ouverture à une action en responsabilité contractuelle mais à une garantie dans les modalités fixées par les articles 1641 et suivants du Code civil. [...]
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