Commentaire d'arrêt de la Première Chambre civile de la Cour de cassation du 1er décembre 2010 : la promesse unilatérale de vente

Extraits

[...] Toutefois étant donné qu'il ne s'agit pas d'un moyen invoqué par le fils, demandeur au pourvoi, cet argument ne saurait être pris en compte par les juges. Par conséquent, les juges de la haute Cour se sont uniquement intéressés à la date où le consentement pour acheter avait été donné. Avant de rendre cet arrêt du 1er décembre 2010, la 1re chambre civile avait sollicité l'avis de la 3e chambre civile qui est quant à elle compétente en matière immobilière. En 2012, la 3e chambre civile viendra confirmer la position de la 1re chambre civile. B. [...]

[...] Autrement dit, la 1re chambre civile semble imposer le critère juridique de l'article 1589 C.civ à savoir une rencontre de volonté pour vendre et pour acheter. En ce sens, elle relève qu'étant donné qu'il n'existe pas de rencontre de volontés en l'espèce, il ne peut y avoir requalification de la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique. L'argument du demandeur était de dire que comme l'indemnité d'immobilisation était pratiquement égale au prix de vente du bien, le bénéficiaire avait à cette occasion donné son consentement pour acheter. [...]

[...] De plus, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence relève que le fait que le montant de l'indemnité d'immobilisation soit quasiment égal au prix de la vente ne préjudiciait en rien la qualification de la promesse. De plus, l'acte authentique stipulait que la propriété du bien n'était acquise qu'à partir de la rédaction de celui-ci. Le fils fait grief à l'arrêt d'avoir jugé que l'immeuble, objet de la promesse unilatérale de vente était un bien propre de son père. Il forme alors un pourvoi en cassation devant la 1re chambre civile de la haute cour le 1er décembre 2010. [...]

[...] Il s'agit de l'obligation d'accorder au bénéficiaire de la promesse un droit exclusif d'acquisition du bien. Cependant, la pratique a très tôt considéré qu'en accordant une telle exclusivité, le promettant perdait peut-être une chance de vendre le bien à un tiers. De fait, la convention des partis a très vite prévu une rémunération pour le promettant en cas de non levée d'option par le bénéficiaire. On parle alors d'indemnité d'immobilisation. La jurisprudence parle aussi du prix de l'exclusivité accordé au bénéficiaire. [...]

[...] Les juges de la haute Cour sont donc indifférents à la valeur de l'indemnité d'immobilisation de telle sorte qu'on peut penser que la promesse synallagmatique de vente est appréciée de façon très restrictive par la 1re chambre civile L'indifférence des juges de la haute Cour face au montant de l'indemnité d'immobilisation Il s'agira de voir si l'indemnité d'immobilisation s'entend couramment comme la contrepartie du consentement pour vendre du promettant puisque les juges privilégient l'intention des parties sur la valeur de l'indemnité d'immobilisation, et ce, même si elle s'élève pratiquement au prix de vente du bien A. L'indemnité d'immobilisation : une contrepartie au consentement pour vendre du promettant ? Traditionnellement, la promesse unilatérale de vente s'entend de la situation au cours de laquelle le propriétaire d'un bien s'engage à le vendre à un prix déterminé à une personne, appelée bénéficiaire, qui accepte de réfléchir sur l'intérêt pour elle d'acquérir le bien. En ce sens, seul le promettant est tenu d'une obligation de faire comme le constate l'arrêt de 3e chambre civile du 15 décembre 1993. [...]