La distinction entre un bien meuble ou immeuble n'est peut-être pas si évidente à identifier. En effet l'arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 31 mars 2009 se pose la question du sort des biens meubles à la fois utiles à l'exploitation d'un fonds de commerce et affectés à un immeuble.
En l'espèce, la société Noga hôtels exploitait un hôtel dans un ensemble immobilier dont elle était propriétaire grâce à un bail à construction. L'immeuble fut saisi et adjugé à la société Jesta Fontainebleau. L'adjudicataire a assigné la société Noga en paiement d'acomptes versés par des clients de l'hôtel depuis l'adjudication.
La Cour d'appel d'Aix-en-Provence a, dans un arrêt du 8 février 2008, accueilli la demande de la société Jesta. En effet la Cour d'appel a constaté que par le seul effet de l'adjudication, la société Jesta était devenue propriétaire de l'ensemble immobilier ainsi que des meubles affectés à l'exploitation qui constituaient des immeubles par destination. Dès lors, la société Noga était dépourvue de titre lui permettant de poursuivre son exploitation.
La société Noga a formé en pourvoi en cassation aux moyens, notamment, que le fonds de commerce ne peut, de par sa nature mobilière, faire l'objet d'une saisie immobilière et qu'à supposer le contraire, les créances ne sont pas transmises, car elles n'en font pas partie.
La Cour de cassation rejette le pourvoi en précisant que la Cour d'appel n'a pas jugé que la société Jesta avait droit à la jouissance du fonds de commerce ou qu'il lui avait été cédé. Mais, en tant que propriétaire, l'adjudicataire était entré en jouissance de l'immeuble et pouvait l'exploiter, ainsi les sommes perçues depuis l'adjudication au titre des réservations hôtelières lui étaient dues.
Les immeubles sont traditionnellement exclus du fonds de commerce, mais la question de l'avenir du fonds de commerce se pose en cas de saisie de l'immeuble si l'exploitant était à la fois propriétaire du fonds et de l'immeuble, car selon l'article 524 du code civil « les animaux et les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. »
Il appartenait donc aux juges de la Cour de cassation de se prononcer sur les conséquences sur le fonds de commerce de l'adjudication de l'immeuble permettant l'exploitation.
[...] La Cour précise que la société Jesta est entrée en jouissance de l'immeuble à la date de l'adjudication et est ainsi devenue créancière des sommes versées pour les réservations à compter de cette date. Les sommes sont dues à l'adjudicataire même s'il n'exploitait pas effectivement le fonds, on peut donc considérer qu'elles lui reviennent parce qu'il était devenu le propriétaire de l'immeuble. Il n'y aurait donc pas à distinguer selon la personne qui exploitait effectivement le fonds puisque le titre de propriété procure du fructus. [...]
[...] Préalablement il faut être en présence d'un meuble affecté à un immeuble appartenant tous deux au même propriétaire. Enfin, le propriétaire doit avoir la volonté d'immobiliser le bien et le meuble doit être à l'usage exclusif du fonds ainsi qu'indispensable à l'exploitation (Civ 1er décembre 1976). Le Code civil donne une liste non limitative de biens considérés comme des immeubles par destination L'article 524 vise le cas des meubles affectés au service et à l'emploi d'un fonds n'étaient prévus que les fonds. [...]
[...] Une telle approche doit cependant être nuancée, il est en effet peu probable que la Cour de cassation est entendue remettre en cause le caractère commercial de l'hôtellerie ou la réduire à une activité de louage d'immeubles . [...]
[...] Or la Cour de cassation retient seulement que l'adjudicataire, devenu propriétaire des immeubles, en a la jouissance, en effet l'usus, l'abusus et le fructus constituent les attributs du droit de propriété. Même si l'arrêt prétend le contraire, la saisie immobilière a eu pour conséquence e transmettre à la société Jesta l'immeuble, mais également le fonds de commerce, puisqu'elle pourra librement exploiter. Le débiteur subit donc une double perte et cette solution hasardeuse pour l'exploitant du fond perdurera tant que les immeubles seront exclus du fonds de commerce. Un commerçant qui exerce son activité dans un immeuble dont il est propriétaire s'expose donc à risques. [...]
[...] Commentaire d'arrêt : distinction entre un bien meuble ou immeuble, Cour de cassation le 31 mars 2009 La distinction entre un bien meuble ou immeuble n'est peut-être pas si évidente à identifier. En effet l'arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 31 mars 2009 se pose la question du sort des biens meubles à la fois utiles à l'exploitation d'un fonds de commerce et affectés à un immeuble. En l'espèce, la société Noga hôtels exploitait un hôtel dans un ensemble immobilier dont elle était propriétaire grâce à un bail à construction. [...]
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