Selon l'adage « superficies solo sedit », le sol est le principal et les constructions accèdent au sol. Cela signifie que les constructions et les plantations faites sur le sol, même par un tiers, appartiennent au propriétaire du sol. C'est ce qu'on appelle l'accession par incorporation. Elle est artificielle lorsque les constructions sont édifiées sur le terrain d'autrui. L'arrêt à commenter de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 4 avril 2002 en est une illustration.
En l'espèce, le 24 novembre 1966, un bail a été conclu par M. B. et M. Hardy, auteurs de Mme Caussade et de la Société des établissements Hardy. Un hangar a été construit dès son origine par la locataire. Le bail contenait une clause d'accession prévoyant que le bailleur deviendrait, à l'expiration du bail, propriétaire des constructions édifiées sur le terrain loué. Le bail a pris fin en 1976 et a été renouvelé deux fois. La commune de Laval a acquis à l'amiable, après déclaration d'utilité publique, une parcelle grevée d'un bail commercial consenti à la société des établissements Hardy. La société demande à être indemnisée pour les constructions qu'elle a édifiées. Le jugement rejette l'indemnisation. L'affaire passe devant la Cour d'appel d'Angers, qui décide le 26 janvier 2001 d'inclure au montant de l'indemnité d'éviction due à la locataire une indemnité pour les constructions que celle-ci y a édifiées. La commune de Laval forme un pourvoi. Selon elle, la société a conclu à la confirmation du jugement donc la discussion n'aurait pas dû se poursuivre. De plus, la Cour d'appel a méconnu l'objet du litige tel qu'il était déterminé par les prétentions respectives des parties. Elle a également accordé une indemnisation à la locataire alors que le hangar était devenu la propriété du bailleur avant la cession donc elle a privé sa décision de base légale. Enfin, elle a violé les articles L. 13-13 et suivants du Code de l'expropriation.
En principe, le locataire qui a édifié une construction sur le terrain loué reste propriétaire pendant la durée de la convention et la clause contenue dans le bail prévoit que le propriétaire du terrain ne devienne propriétaire de la construction qu'à la fin du bail et à défaut de renouvellement, et que le locataire n'ait droit à aucune indemnisation.
Mais une résiliation anticipée pour cause d'utilité publique entraîne-t-elle les mêmes effets que ceux prévus à l'échéance du bail?
Si le locataire est reconnu propriétaire de la construction qu'il a édifiée en vertu de la clause contenue dans le bail, l'expropriation lui permet de bénéficier d'une indemnisation.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. D'après elle, par une interprétation souveraine, la Cour d'appel a retenu, qu'il résultait du mémoire d'appel de l'exproprié, bien que ce dernier ait conclu à la confirmation du jugement, qu'il reprenait sa demande d'indemnisation du bâti qu'il estimait fondée en son principe. Ayant relevé, à bon droit, qu'en application de l'article 555 du Code civil, le preneur restait propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu'il avait régulièrement édifiées sur le terrain loué et que la clause d'accession insérée au bail ne pouvait jouer qu'à la fin du bail et à défaut de renouvellement, la Cour d'appel qui a retenu que la résiliation anticipée du bail du fait de l'expropriation ne pouvait priver le locataire de son droit à indemnité pour ces constructions, a légalement justifié sa décision.
Ainsi, il convient de voir tout d'abord le droit d'accession et la demande d'indemnisation (I), puis, l'expropriation et son indemnisation (II).
[...] Pour connaître les modes de calcul possibles du montant de l'indemnisation, il suffit de se reporter à l'article 555, alinéa 3 du Code civil. Celui-ci dispose que : Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit à son choix rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d'œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages». [...]
[...] La Cour de cassation rejette le pourvoi. D'après elle, par une interprétation souveraine, la Cour d'appel a retenu, qu'il résultait du mémoire d'appel de l'exproprié, bien que ce dernier ait conclu à la confirmation du jugement, qu'il reprenait sa demande d'indemnisation du bâti qu'il estimait fondée en son principe. Ayant relevé, à bon droit, qu'en application de l'article 555 du Code civil, le preneur restait propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu'il avait régulièrement édifiées sur le terrain loué et que la clause d'accession insérée au bail ne pouvait jouer qu'à la fin du bail et à défaut de renouvellement, la Cour d'appel, qui a retenu que la résiliation anticipée du bail du fait de l'expropriation ne pouvait priver le locataire de son droit à indemnité pour ces constructions, a légalement justifié sa décision. [...]
[...] 13-13 du Code de l'expropriation L'article L. 13-13 du Code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation Or, si la locataire n'était plus propriétaire du hangar au moment de l'expropriation, elle n'a subit aucun préjudice donc n'a pas à être indemnisée. Mais ce n'est pas la solution retenue par la Cour suprême. Selon elle, ayant relevé, à bon droit, qu'en application de l'article 555 du Code civil, le preneur restait propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu'il avait régulièrement édifiées sur le terrain loué et que la clause d'accession insérée au bail ne pouvait jouer qu'à la fin du bail et à défaut de renouvellement, la Cour d'appel qui a retenu que la résiliation anticipée du bail du fait de l'expropriation ne pouvait priver le locataire de son droit à indemnité pour ces constructions, a légalement justifié sa décision L'expropriation n'entraîne donc pas le droit d'accession à la propriété du hangar au bailleur, donc la locataire, restée jusque là propriétaire, doit être indemnisée. [...]
[...] Un hangar a été construit dès son origine par la locataire. Le bail contenait une clause d'accession prévoyant que le bailleur deviendrait, à l'expiration du bail, propriétaire des constructions édifiées sur le terrain loué. Le bail a pris fin en 1976 et a été renouvelé deux fois. La commune de Laval a acquis à l'amiable, après déclaration d'utilité publique, une parcelle grevée d'un bail commercial consenti à la société des établissements Hardy. La société demande à être indemnisée pour les constructions qu'elle a édifiées. [...]
[...] Commentaire d'arrêt : Cour de cassation, Troisième Chambre civile avril 2002 Selon l'adage superficies solo sedit le sol est le principal et les constructions accèdent au sol. Cela signifie que les constructions et les plantations faites sur le sol, même par un tiers, appartiennent au propriétaire du sol. C'est ce qu'on appelle l'accession par incorporation. Elle est artificielle lorsque les constructions sont édifiées sur le terrain d'autrui. L'arrêt à commenter de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 4 avril 2002 en est une illustration. [...]
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