Le 26 mai 2006, la cour de cassation, en chambre mixte, rendait un arrêt de rejet sur un litige opposant le débiteur d'un pacte de préférence et un tiers acquéreur au bénéficiaire légitime. En l'espèce, il s'agissait d'une donation-partage établie sur un bien immobilier (un lot dans un immeuble) comportant une clause instituant un droit de préférence au profit des attributaires des autres lots de la propriété. Plus de vingt après, la propriétaire du lot, procède à son tour à une donation-partage sur ce même lot immobilier rappelant le pacte, et le nouvel attributaire vend peu de temps après le bien à une société civile immobilière, cette dernière étant exclue au bénéfice du pacte. Mais un bénéficiaire du pacte décide d'assigner en jugement le vendeur, la SCI et le notaire afin d'être substituée dans les droits de la SCI. Les juges du fond le lui refusent, il forme alors un pourvoi en cassation en se prévalant à la fois de ce que, du côté du débiteur, aucun obstacle tenant à la nature de l'obligation ne pouvait être opposé à son exécution forcée et de ce que, du côté du tiers, celui-ci connaissait le pacte, du fait de sa publicité. Le pourvoi formé par le bénéficiaire légitime est rejeté au motif que « si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir », ce qui n'était pas démontré en l'espèce. Le doublon nullité/substitution qui est employé dans la solution de la cour semble pointer du doigt la nature de la sanction qui doit être prononcée lors de la méconnaissance d'un pacte de préférence. Cette question de la sanction est évidemment dépendante de l'obligation résultant de l'existence d'un pacte de préférence : le problème sera donc d'élucider le régime juridique de ce pacte et la nature de sa sanction (I). A ce sujet, s'il nous appartiendra de montrer l'évolution de la jurisprudence concernant la sanction de la violation d'un pacte de préférence, nous verrons par la suite que son efficacité semble toute relative et ce pour plusieurs raisons (II).
[...] Sur ce point la cour de cassation a manifesté une position hostile au bénéficiaire en se montrant indifférente à la publicité (3ème civ mars 1999). Précisons enfin que dans le cas de la promesse unilatérale de vente, dont nous avons vu précédemment le rapprochement avec le pacte de préférence, seule la première condition est requise. Il semblerait qu'en en faisant une application stricte, ces deux conditions rendent impossible une réparation en nature de la violation du pacte de préférence. II) Une sanction problématique Problématique pour deux raisons : d'une part des entraves qui semblent ressortir du raisonnement de la cour de cassation ensuite des divergences au sein de la doctrine et de la jurisprudence dont il ressort une certaine confusion. [...]
[...] Ce lien revêt une importance particulière dans l'étude de la sanction qui s'impose en cas de non respect de la priorité que comporte le pacte de préférence. B. Renouveau de la sanction lors de la violation du pacte de préférence Certains auteurs de la doctrine ont pu parler d'un demi-revirement de jurisprudence. Les limites seront étudiées plus loin, il s'agit de voir d'abord en quoi on a pu parler de revirement, ce qui consiste à étudier la nouvelle jurisprudence à la vue des solutions antérieurement proposées. [...]
[...] Ce problème de la sanction a incité la doctrine a recherché la sanction adéquate. La doctrine fut amenée à se poser cette question de la sanction la plus appropriée puisque le principe constant est que le juge reste libre du choix de réparation adéquat. Les sanctions envisagées à la violation du pacte dé préférence sont à regrouper en deux catégories : les réparations en nature (nullité ou inopposabilité de la vente consentie en violation du pacte, avec ou sans substitution du bénéficiaire) et les réparations en équivalence (attribution à la partie lésée de dommages et intérêts) dont les fondements diffèrent aussi : responsabilité ou exécution forcée, existence d'une obligation de faire ou de ne pas faire. [...]
[...] Il demeure que ces deux conventions soulèvent des questions similaires en ce qui concerne les sanctions applicables en cas de leur violation par le promettant au détriment du bénéficiaire. A propos de leur régime, alors que le pacte de préférence faisait l'objet d'une publication obligatoire à la conservation des hypothèques, la cour de cassation, à partir de 1994 a jugé que cette publication était facultative, le pacte de préférence constituant une promesse unilatérale conditionnelle. Le pacte de préférence doit son existence à la perspective d'un contrat futur, de même que ce contrat à venir devra prendre en compte les dispositions contenues dans le pacte de préférence. [...]
[...] Certains auteurs de la doctrine pensent que la seconde condition posée par la doctrine devrait être effacée, et la connaissance de l'existence du pacte reconnue par la formalité de la publicité. La seconde difficulté qui ressort de l'analyse de la décision n'est pas liée aux conditions de validité de la mise en place d'une réparation en nature mais au principe lui-même. Béatrice THULLIER relève que si l'exécution du pacte passe, selon l'arrêt par l'annulation du contrat conclu en violation du pacte et par la substitution du bénéficiaire à l'acquéreur, on peut se demander comment le bénéficiaire pourrait se substituer aux droits du tiers portant sur un contrat qui n'existe plus et qui ne peut donc pus produire d'effets. [...]
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