Contrats spéciaux, 8 septembre 2010, revirement, évolution, promesse unilatéral de vente
La Cour de cassation semble être d'accord avec le poète Robert William. En effet, selon lui, lorsque l'on « fait une promesse, on contracte une dette ».
Et nous savons que « la dette » peut se transmettre aux héritiers. En l'espèce, une promesse unilatérale de vente d'un terrain est signée, par acte sous seing privé du 30 mai 2005 entre Monsieur et Madame L, promettant, et la société Francelot, bénéficiaire avec faculté de substitution.
La première promesse courrait jusqu'au 22 avril 2006.
Si le promettant, dans les 3 mois précédant l'expiration du délai d'option, n'a fait aucune dénonciation, la promesse unilatérale de vente est reportée par période d'un an, et cela pendant 2 fois.
M.M.-L, promettant décède le 31 juillet 2006, laissant comme successeur un héritier mineur sous le régime de l'administration légale sous contrôle judiciaire.
La société-Conseil en bâtiment, substituée à la société Francelot lève l'option le 18 décembre 2007.
Les consorts ML refusent de régulariser la vente et la société les assigne pour faire reconnaître la vente parfaite. La cour d'appel de Pau du 3 février 2009 vient dire que l'obligation du promettant, tant que le bénéficiaire n'a pas déclaré acquérir, n'est qu'une obligation de faire et non une obligation de donner, et qu'elle peut dès lors être rompue en contrepartie de l'octroi de dommages et intérêts.
Le bénéficiaire de la promesse est alors débouté.
La société se pourvoit alors en cassation le 8 septembre 2010.
La société Conseil en bâtiment prétend que le promettant avait définitivement consenti à vendre bien que l'héritier soit mineur et qu'il n'y avait pas la nécessité de fournir une autorisation du juge des tutelles. La Cour de cassation doit alors se demander si la levée d'option d'une promesse unilatérale de vente peut être considérée comme une vente parfaite dès lors que le promettant décède et laisse un héritier mineur ?
[...] C'est aussi les fondements qu'a utilisé la cour d'appel de Pau le 3 février 2009, afin de permettre à l'héritier du promettant de se rétracter de la vente du terrain. La jurisprudence antérieure a donc permis de préciser, de fixer un régime de la promesse unilatérale de vente et vient donc éclaircir l'article 1589 du Code civil sur les différents effets de la promesse unilatérale de vente. Quoi qu'il en soit, pour la Cour de cassation, il n'est pas question de rompre cette promesse unilatérale de vente, que l'enfant soit mineur ou non. [...]
[...] La solution étant récente, il nous faudra attendre les décisions ultérieures relatives à la promesse unilatérale de vente afin d'observer si le 8 septembre 2010 les juges de la cour de cassation ont, à travers cette timidité, réellement passé un message. Cette solution n'est pas pour réconcilier la doctrine sur le terrain de la promesse unilatérale de vente. Une solution, certes d'espèce, mais pas sans incidence sur la doctrine Cette divergence au sein de la doctrine n'est pas nouvelle, et cette solution n'est pas pour réconcilier les âmes. En effet, la doctrine suite à l'arrêt du 15 décembre 1993 fut déjà partagée. [...]
[...] Le délai d'option est donc bien caractéristique de la promesse unilatérale de vente. Sans ce délai, on se trouverait face à une vente parfaite, instantanée. Pendant ce délai d'option, le promettant est engagé dans la vente. La Cour de cassation dans son arrêt du 8 septembre 2010 ne manque pas de rappeler que le promettant est engagé définitivement La levée de l'option par le bénéficiaire suffit à conclure cette vente. En contrepartie de cette immobilisation par le promettant, le bénéficiaire est souvent tenu de payer une indemnité d'immobilisation, qui ne doit pas être trop élevée afin que la promesse puisse toujours être considérée comme unilatérale. [...]
[...] La règle spéciale déroge ici à la théorie générale des obligations. Les intérêts du mineur, face à une promesse unilatérale de vente consentie par son père décédé, passent au second plan. On se demande si par exemple, le père avait consenti une promesse unilatérale de vente sur un immeuble, engagé à le vendre La solution aurait-elle était la même ou alors les juges auraient pris en compte le manque de sérieux de la vente et auraient octroyé la rétractation au mineur ? [...]
[...] L'apport permettant de rompre une promesse unilatérale de vente contre des dommages et intérêts. La partie de la doctrine contestant cette solution se référait notamment à la force obligatoire des conventions, n'acceptant pas que la juridiction la plus Haute des juridictions civiles permette aux parties de contracter sans vraiment s'engager. Et bien ces mêmes opposants ne seront pas d'accord en 2010. La doctrine est critique notamment aux deux points sensibles que vient toucher la Cour de cassation. La question de l'autorisation du juge des tutelles et de celle de la nature de l'obligation. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
