Commentaire d'arrêt de la Cour de Cassation du 23 janvier 2007 : la donation de la nue propriété d’un immeuble avec réserve d’usufruit

Extraits

[...] Pour autant, le démembrement de propriété reste une relation de droit entre une personne et un bien. Les conventions d'usufruit doivent veiller à conserver l'intégralité des attributs attachés au droit de propriété. Il en résulte que l'usufruit dispose d'un droit d'usage et de jouissance pouvant être limité par l'acte constitutif mais dans une certaine mesure. En effet, les conditions mises à la jouissance de l'usufruitier ne doivent pas être telles, qu'elles conduisent à retirer à ce dernier le droit d'usage sous peine d'entraîner une disqualification de l'usufruit. [...]

[...] D'où l'intérêt de la contractualisation des rapports entre nu propriétaire et usufruitier Ainsi, l'acte peut préciser le contenu des travaux d'entretien et déterminer qui en a la charge. Enfin, il peut assortir l'obligation d'effectuer lesdits travaux d'une exécution forcée en cas d'inertie de l'une des parties. Au-delà de la répartition des travaux d'entretien, la contractualisation des rapports entre usufruitier et nu propriétaire présente d'autres garanties à ne pas dénier. II/ la contractualisation des rapports entre usufruitier et nu propriétaire Nombreuses dispositions du régime légal de l'usufruit sont supplétives et cèdent devant la volonté des parties. [...]

[...] Le problème de droit est celui de l'interprétation des clauses dérogatoires au droit commun de l'usufruit. Autrement dit, la clause selon laquelle le donataire est tenu de faire aux biens donnés toutes les réparations grosses ou menues et nécessaires pendant la durée de l'usufruit s'impose elle à l'usufruitier ? Le donateur estime que conformément à l'acte de donation mettant à la charge du nu propriétaire les travaux de menues et grosses réparations nécessaires, le donataire ne saurait le contraindre à exécuter les grosses réparations nécessaires à la conservation de l'immeuble. [...]

[...] La primauté de l'acte de donation sur le droit commun de l'usufruit. Sur le fondement de l'article 1134, la Cour de cassation rappelle la validité et la valeur obligatoire d'une clause contractuelle dérogeant à l'article 605. En d'autres termes, le démembrement de propriété n'est pas enfermé dans un régime strict et peut faire l'objet d'aménagements contractuels Tel est le cas de l'article 605, mettant à la charge de l'usufruitier les réparations d'entretien. la clause mettant à la charge du nu propriétaire les réparations d'entretien nécessaire Comme le soulignait la Cour d'appel, l'usufruitier est tenu aux réparations d'entretien des biens dont il a la jouissance. [...]

[...] une garantie au service de la propriété La contractualisation des rapports entre nu propriétaire et usufruitier permet de conserver l'intégrité du bien. En effet, les dispositions du régime légal de l'usufruit peuvent conduire à des situations de blocage en raison de l'inertie de l'usufruitier ou du nu propriétaire. Tel est le cas lorsque le nu propriétaire s'abstient de procéder aux grosses réparations. L'usufruitier ne peut le contraindre à les réaliser sauf clause contraire. De même que l'article 607 ne lui permet pas d'obliger le nu propriétaire à rebâtir l'immeuble qui a péri par vétusté ou par cas fortuit. [...]