Cet arrêt de rejet rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 19 novembre 2008 est relatif à la réticence dolosive en matière de contrat de vente.
Des particuliers précédents à la vente d'un immeuble par un contrat de vente auquel était annexé un état parasitaire affirmaient l'absence de termites dans l'immeuble. Cependant, l'acquéreur a constaté peu de temps plus tard la présence de termite. Il a donc assigné le vendeur et le diagnostiqueur (SCP).
La Cour d'appel de Pau dans un arrêt du 4 juin 2007 a condamné les vendeurs à garantir la SCP de la totalité des condamnations prononcées à son encontre au motif qu'ayant effectué des travaux peu auparavant, les vendeurs avaient connaissance de la présence des insectes dans l'immeuble et ont volontairement caché la facture des travaux permettant d'en témoigner à la SCP.
Les vendeurs ont alors formé un pourvoi en cassation. À l'appui de leur pourvoi ils soutiennent tout d'abord que le manquement à l'obligation d'information pré contractuelle est insuffisant pour caractériser la réticence dolosive. Le fait de retenir des informations pour provoquer intentionnellement une erreur déterminante n'est pas caractérisé. Donc la Cour d'appel a privé sa décision de base légale. Ensuite les vendeurs soutiennent que même s'il y avait bel est bien une réticence dolosive, l'erreur commise par la négligence des diagnostiqueurs, qui avaient donc fourni une attestation erronée leur permettait d'engager une action en responsabilité contre la SCP.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation s'est alors posé la question de savoir si le vendeur de mauvaise foi pouvait se prévaloir de la clause d'exonération de garantie ?
[...] De plus, le vendeur, qui a commis une faute dolosive, est tenu d'indemniser l'acquéreur au titre du vice caché, du préjudice constitué par la moins valu résultant de l'infestation des termites et du trouble de jouissance subséquent, en dépit d'un état parasitaire négatif. Cette décision de la Cour de cassation retient donc l'unique responsabilité de celui qui agit frauduleusement. Elle protège à la fois l'acquéreur et le diagnostiqueur contre la mauvaise foi d'un des cocontractants qui ne leur a pas permis d'évaluer correctement la situation, faute d'informations que seul le vendeur possédait. Il existait une asymétrie d'information injuste au profit du vendeur. [...]
[...] La troisième chambre civile de la Cour de cassation dans cet arrêt du 19 novembre 2008 rejette le pourvoi formé par le vendeur. En effet, elle considère que la réticence dolosive des vendeurs qui a entrainé l'erreur de diagnostic les empêche d'agir en responsabilité. La Cour de cassation maintient donc la décision de la Cour d'appel de Pau. La Cour de cassation affirme donc dans cet arrêt l'impossibilité pour le vendeur de mauvaise foi de se prévaloir de la clause exclusive de garantie et l'impossibilité d'invoquer la responsabilité du diagnostiqueur (II). [...]
[...] Commentaire d'arrêt : cour de cassation 19 novembre 2008 : le dol Cet arrêt de rejet rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 19 novembre 2008 est relatif à la réticence dolosive en matière de contrat de vente. Des particuliers précédents à la vente d'un immeuble par un contrat de vente auquel était annexé un état parasitaire affirmant l'absence de termites dans l'immeuble. Cependant l'acquéreur a constaté peu de temps plus tard la présence de termite. [...]
[...] En effet, on peut retenir que l'expert a également commis une faute en fournissant une expertise erronée. Ainsi, on peut se demander si le fait de joindre un état parasitaire peut réellement protéger le vendeur d'un éventuel vice caché. La jurisprudence actuelle comme elle le fait pour tous les professionnels, plutôt tendance à considérer que le diagnostiqueur a une obligation de résultat et qu'il ne peut se limiter aux informations données par le propriétaire. C'est à lui de mener une investigation en profondeur. [...]
[...] Ainsi, à partir du moment où le vendeur a volontairement commis une faute la Cour de cassation retient sa responsabilité. La mauvaise foi du vendeur ainsi caractérisée l'empêche de se prévaloir de la clause exclusive de garantie. La Cour de cassation opère un contrôle strict de la notion de bonne foi permettant d'appliquer la clause de non-garantie des vices cachés des vendeurs profanes. La Cour de cassation a ainsi, conformément à la jurisprudence antérieure consacré l'impossibilité pour le vendeur de se prévaloir d'une clause de garantie quand celui-ci est de mauvaise foi du fait d'une réticence intentionnelle d'une information déterminante du contrat de vente. [...]
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