Théorie des vices cachés en matière de pollution, terrains pollués, 10 septembre 2008
En matière de vente, le vendeur est tenu d'obligations envers l'acquéreur, notamment de la garantie contre les vices cachés. Dans notre arrêt, le 10 septembre 2008, il s'agissait d'une vente d'un terrain pollué.
En l'espèce, la ville de Marseille a acquis par préemption un terrain sur lequel avait été exploité un dépôt de métaux. Celui-ci devait ensuite être vendu à une HLM mais cette dernière y a renoncé au regard du coût de dépollution trop important pour construire des immeubles, une étude de sols effectuée par la ville de Marseille ayant relevé une pollution du terrain par métaux et hydrocarbures.
Le propriétaire a alors assigné l'ancien propriétaire, c'est-à-dire son vendeur, afin de voir réduire le prix de vente du bien et obtenir des dommages et intérêts sur le fondement à la fois de la garantie des vices cachés, du dol et de l'article L.514-20 du code de l'environnement. Le Tribunal de Grande Instance de Marseille a, le 9 février, reconnu le vice caché du terrain et accordé la réduction du prix.
Les consorts interjettent donc appel le 12 avril 2007.
La cour d'appel d'Aix-en-Provence en a décidé autrement en infirmant le jugement en constatant non seulement que l'action en garantie était forclose, mais aussi qu'il n'y avait aucun dol. C'est pourquoi la ville de Marseille a formé un pourvoi le 10 septembre 2008.
Elle reproche à la cour d'appel de ne pas avoir accédé à sa demande prétendant que l'action estimatoire exercée est à la fois recevable et bien fondée. Plusieurs arguments ont été avancés par la commune de Marseille.
Elle prétend que les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés seraient réunies au regard du fait que l'acheteur ne connaissait pas le vice et ne pouvait pas le connaitre. Elle reproche ensuite au juge du fond d'avoir estimé que la clause d'exonération était valable alors que la mauvaise foi était manifeste de la part des vendeurs.
Elle prétend être victime finalement du non-respect de l'obligation légale d'information du code de l'environnement. L'arrêt pose plusieurs problèmes, mais nous nous attarderons notamment sur la majeure partie de la solution relative aux vices cachés.
Il faut dès lors se demander quelles sont les caractéristiques de la garantie des vices cachés en matière de pollution.
[...] La survenance d'un tel défaut permettait à l'acquéreur d'agir selon les cas contre le vendeur aux moyens de deux actions. L'action rédhibitoire est ouverte lorsque le défaut empêche totalement la chose d'être utilisée conformément à son usage normal, ce qui ne sera pas l'action intentée en l'espèce. L'action qui nous intéresse ici est l'action estimatoire intentée en présence d'un défaut qui ne fait que réduire la possibilité pour la chose de remplir son usage normal. En l'espèce, ce défaut serait pour le requérant la pollution excessive du site. [...]
[...] Ce bref délai est depuis l'ordonnance du 17 février 2005 transformé en délai daté, article 1648 du code civil. Selon cet article, l'action en garantie contre les vices cachés est ouverte pendant deux ans à compter de la découverte du vice. Bien que le demandeur au pourvoi se fonde sur l'action estimatoire pour intenter une action en garantie contre les vices cachés, ce n'est pas le seul fondement qu'il utilise. Il utilise aussi le fondement du dol, article 1116 du Code civil. [...]
[...] Commentaire d'arrêt de la Cour de cassation septembre 2008 relatif à l'application de la théorie des vices cachés en matière de pollution En matière de vente, le vendeur est tenu d'obligations envers l'acquéreur, notamment de la garantie contre les vices cachés. Dans notre arrêt, le 10 septembre 2008, il s'agissait d'une vente d'un terrain pollué. En l'espèce, la ville de Marseille a acquis par préemption un terrain sur lequel avait été exploité un dépôt de métaux. Celui-ci devait ensuite être vendu à une HLM mais cette dernière y a renoncé au regard du coût de dépollution trop important pour construire des immeubles, une étude de sols effectuée par la ville de Marseille ayant relevé une pollution du terrain par métaux et hydrocarbures. [...]
[...] En effet, quoi qu'il en soit, les juges de la Haute Juridiction estiment que l'acquéreur ne pouvait ignorer que le terrain était sérieusement pollué, il en résulte que le vice n'était pas caché. Le caractère inconnu du vice n'est alors pas caractérisé en l'espèce. Les juges se content ici à travers une appréciation in abstracto d'appliquer l'espèce au régime de la théorie des vices cachés qui n'est alors pas caractérisé. Cet arrêt d'espèce est particulier dans le sens où les vices cachés en matière de site pollué n'a jamais réellement constitue un côté obscur de la théorie. [...]
[...] C'est notamment ce que contredit le demandeur. Le juge rejette l'argument selon lequel la cour d'appel n'avait pas recherché si la déclaration faite par les vendeurs quant à l'existence de leur activité suffisait à en déduire l'ampleur et la gravité de la pollution car cette recherche n'avait pas été clairement demandée en appel, comme l'exige pourtant l'article 954 derniers alinéas du code de procédure civile. Cette information quant à l'ampleur de la pollution est pourtant liée avec la qualité de la personne contractante. [...]
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