Commentaire d'arrêt comparé, Troisième Chambre civile, Cour de cassation, 5 mars 1997, 4 avril 1991, convention d'occupation précaire, indemnité d'occupation
Les arrêts de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation en date du 5 mars 1997 et du 4 avril 1991 concernent la convention d'occupation précaire et l'indemnité d'occupation.
Dans le premier arrêt, la SNCF a consenti à des preneurs une convention d'occupation précaire d'une voute sous un viaduc afin qu'ils puissent y exercer une activité de débit de boissons. Ce terrain, du domaine public a été déclassé au domaine privé, et a été vendu à une société. La société a alors demandé aux preneurs de quitter les lieux. Ces derniers ont saisi la justice pour que leur soit reconnu un statut de bail commercial.
La Cour d'appel déboute les preneurs, en leur expliquant qu'ils ne pouvaient pas prétendre au statut des baux commerciaux. En effet, le déclassement du domaine public ne pouvait pas entrainer la conversion d'une convention d'occupation précaire en bail.
Dans le second arrêt, des propriétaires avaient donné à bail un local à usage commercial. Le bail a été résolu, car les preneurs ont manqué à leur obligation d'entretien de la chose. Les propriétaires demandent alors aux preneurs une indemnité d'immobilisation à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu'au paiement des sommes pour les réparations du local. Les preneurs, qui n'estiment pas à avoir à payer d'indemnité d'occupation agissent en justice.
La Cour d'appel les a déboutés, car elle estime que le bien ne peut être reloué en l'état.
[...] B Une convention ne se rapprochant pas de l'indemnité d'immobilisation Avec l'arrêt du 4 avril 1991, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation explique qu'une indemnité d'occupation ne peut être due si les preneurs ont déjà rendu les clefs. Normalement, si le preneur après la résiliation du bail et quelques soit les circonstances, se maintien dans les lieux avant que la chose louée soit relouée à une autre personne, dans ce cas le preneur est tenu de payer au bailleur une indemnité d'occupation dont le montant est librement déterminé par les juges du fond. [...]
[...] Les propriétaires du viaduc peuvent avoir un jour ou l'autre besoin de cette voûte, et un bail serait gênant dans ce cas. Dans le second arrêt du 4 avril 1991, on constate également que la convention d'occupation précaire ne s'applique que si nécessaire. La Cour de cassation estime en l'espèce qu'il ne peut y avoir convention d'occupation précaire, car les clefs ont déjà été rendues. La convention d'occupation précaire ne s'applique donc que si nécessaire. Les juges ont également décidé que celle-ci ne se rapproche aucunement d'une indemnité d'immobilisation. [...]
[...] Commentaire d'arrêt comparé de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 5 mars 1997 et du 4 avril 1991 : la convention d'occupation précaire et l'indemnité d'occupation COMMENTAIRE d'arrêt comparé Cass 3e civ 5 mars 1997 et Cass 3e civ 4 avril 1991. Le droit commun du bail : La convention d'occupation précaire Les arrêts de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation en date du 5 mars 1997 et du 4 avril 1991 concernent la convention d'occupation précaire et l'indemnité d'occupation. [...]
[...] II L'explicitation du régime de la convention d'occupation précaire par la Cour de cassation À travers ces deux arrêts, la Cour de cassation a l'occasion d'expliciter un peu le régime de cette convention d'occupation précaire. D'abord, cette convention ne s'applique que i elle est nécessaire Ensuite, la Cour de cassation explique qu'elle ne doit pas être confondue avec l'indemnité d'immobilisation A Une convention ne s'appliquant que si nécessaire Il ressort de l'arrêt du 5 mars 1997 que la convention d'occupation précaire ne s'applique que si nécessaire. [...]
[...] B Une convention laissant les preneurs démunis La convention d'occupation précaire laisse les preneurs assez démunis. En effet, ceux-ci peuvent être congédiés n'importe quand, sans préavis. C'est ce que nous enseigne l'arrêt du 5 mars 1997. C'est pour cela qu'en l'espèce les preneurs souhaitent que le déclassement d'un local du domaine public transforme la convention d'occupation précaire en bail. Ils pensaient que, du fait que cela devienne privé, ils pourraient avoir plus de droits que précédemment. Mais cela est faux, et c'est rappelé par la Cour de cassation. [...]
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