Commentaire d'arrêt. Civ. 3ème, 5 décembre 1984

Extraits

[...] La Cour de cassation a rejeté le premier moyen mais fait droit au second (le troisième dans l'arrêt). En matière de promesse unilatérale de vente, la Cour a donc été amenée à se demander si l'indemnité d'immobilisation constituait une clause pénale susceptible de révision par le juge, et en outre si la révision de l'indemnité pouvait être opérée en fonction de la durée réelle de l'immobilisation, sur le fondement de la volonté implicite des parties. Au vu de la solution retenue par la Haute Cour, l'indemnité d'immobilisation, ne constituant pas une clause pénale, est toutefois susceptible de révision par le juge en fonction de la durée effective d'immobilisation du bien. [...]

[...] Cette analyse est désormais partagée par de nombreux auteurs (D. Mazeaud, F. Chabas notamment). La Cour semble toutefois avoir maintenu sa solution dans l'arrêt rendu par la 3ème chambre civile le 10 décembre 1986, par laquelle elle a considéré que la recherche par le juge d'une éventuelle réduction de l'indemnité en considération de la durée effective de l'immobilisation est inutile dès lors qu'il relève que l'indemnité d'immobilisation serait acquise de plein droit au promettant à titre de dommages-intérêts. C'est à une interprétation a contrario qu'il faut se livrer ici pour apprécier la portée de cet arrêt au regard du précédent. [...]

[...] Thomas à restituer aux époux la partie excédant ce préjudice. La Cour d'appel a infirmé le jugement sur ce point en refusant d'analyser la somme litigieuse comme une clause pénale et donc de reconnaître le pouvoir modérateur du juge en l'espèce. Les époux ont alors formé un pourvoi en cassation au moyen, principalement, que l'indemnité d'immobilisation constitue une clause pénale, analyse partagée par la partie adverse, et que le juge ne peut refuser d'exercer son pouvoir modérateur du fait de l'absence de faute contractuelle, ce pouvoir devant également s'exercer au profit du contractant non fautif. [...]

[...] En effet, tandis que la cause de la clause pénale réside dans l'existence d'une obligation initiale à laquelle s'est engagé le débiteur, la cause de l'indemnité réside dans l'objet de l'obligation du promettant, la promesse de ne pas vendre le bien à autrui et de maintenir son offre pendant le délai stipulé, ou encore de l'existence de l'option conférée par l'avant- contrat au bénéficiaire. La distinction de l'indemnité d'immobilisation avec la clause pénale a donc été clairement posée par l'arrêt du 5 décembre 1984. [...]

[...] La Cour de cassation a dès lors pu refuser la révision de l'indemnité sur le fondement de l'article 1152. Elle n'a toutefois pas exclu la possibilité de révision sur un autre fondement. L'indemnité peut toutefois faire l'objet de révision judiciaire L'arrêt de la 3ème chambre civile décide que l'indemnité d'immobilisation, bien que ne constituant pas une clause pénale, peut être judiciairement réduite quand le bénéficiaire a renoncé à la vente avant l'expiration du délai d'option. Les juges du fond ne pouvaient donc rejeter la demande des époux sans rechercher si cette indemnité n'avait pas été fixée par les parties en fonction de la durée d'immobilisation. [...]