Commentaire d’arrêt – Civ. 3ème, 3 novembre 2011: les contrats spéciaux

Extraits

[...] Contrats Spéciaux Commentaire d'arrêt Civ. 3ème novembre 2011 Abordant le thème du pacte de préférence et de la promesse synallagmatique de vente, cet arrêt a été rendu le 3 novembre 2011 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation. Une société marchande de biens X a consenti le 8 janvier une promesse synallagmatique de vente à une société civile bénéficiaire Y portant sur un immeuble à usage commercial. Le 11 mars 2002, elle a consenti sur le même bien un bail commercial à effet du du 1er janvier 2002 à une société Z. [...]

[...] Certains auteurs estiment que nullité et substitution sont désormais inévitablement liées du fait que le bénéficiaire du pacte de préférence pour être satisfait du bénéfice dont on l'avait privé doit demander au juge sa substitution. La nullité toute seule ne semblerait ainsi pas avoir d'intérêt pour le contractant. L'arrêt que nous étudions confirme cela est vient ainsi réaffirmer un revirement qui a quelque peu partagé les auteurs. La Cour de cassation en rejetant le pourvoi, applique les conditions que l'arrêt du 14 février 2007 avait posé, la notion de substitution y ayant été consacré. [...]

[...] L'efficacité totale du pacte serait alors assurée. Il resterait à se demander quelle aurait été la solution si en l'espèce le pacte de préférence avait été conclu après la promesse synallagmatique de vente. Si les deux procédés s'analysent comme des obligations de faire ou de ne pas faire seulement une question de chronologie quant à la prévalence de l'un sur l'autre ? La promesse synallagmatique de vente ne détient-­‐elle pas une force supplémentaire du fait de la rencontre de deux volontés ? [...]

[...] C'est dans un arrêt du 26 mai 2006 que la Cour de cassation a pourtant autorisé cette substitution (sans pour autant l'appliquer) avec un attendu de principe fondamental qui a posé les conditions pour que la substitution puisse être opérée. La Cour d'appel n'a ainsi pas manqué de voir si elles étaient remplies et la Cour de cassation a affirmé que cette démarche était la bonne dans l'arrêt que nous étudions. La nouvelle solution apportée semble ainsi établir que le contrat est d'abord annulé, puis que le bénéficiaire du pacte se substitue ensuite au tiers-­‐acquéreur et devient contractant à sa place. Ainsi, le bénéficiaire ne devient-­‐il pas contractant d'un contrat qui n'existe pourtant plus ? [...]

[...] Cette précision notable et même primordiale dans l'établissement de la double condition est assujettie là aussi à quelques questions, notamment sur le fait de savoir quand le contrat est véritablement établi. Aussi, il semblerait que la double condition exigée soit difficile à prouver et à établir. B. Une double condition difficile à établir et à prouver La preuve juridique de la double condition nécessaire à l'annulation et la substitution d'une convention violant un pacte de préférence est difficile à apporter notamment car elle relève d'un aspect psychologique. Quelques arrêts avaient effectués auparavant sans pour autant avoir convaincu de manière unanime praticiens et auteurs 3 de doctrine. [...]