Commentaire d'arrêt de la Civ. 3ème, 20 décembre 1994: le régime de la promesse de vente

Extraits

[...] Les juges ont été amenés à répondre aux questions suivantes : toute promesse de vente vaut-elle vente ? Et plus précisément, la réitération d'un acte devant le notaire est-elle un élément constitutif du consentement des parties pouvant, au cas où l'une des parties s'y refuserait, entrainer une exécution forcée de la vente ? Les juges de la troisième chambre civile de la Cour de cassation ont ainsi considéré qu'« après avoir constaté, par motifs adoptés, l'accord des parties sur la chose et sur le prix et sans relever d'autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision Par cette décision, les juges de la haute cour réaffirment alors le principe légal selon lequel la promesse de vente vaut vente et tranche la question tenant à la qualification de la réitération (II). [...]

[...] C'est pour cela que la Cour a cassé l'arrêt de la Cour d'appel qui a interprété un peu trop largement la clause de réitération. Dans un arrêt de la troisième chambre civile, du 28 mai 1997, la Cour de cassation a réitéré sa solution en reprochant aux juges du fond d'avoir considéré qu'une stipulation, résidant en un transfert de propriété qui ne s'opère qu'à compter de la signature de l'acte authentique, empêchait la promesse de valoir vente, alors qu'ils avaient constaté l'accord des parties sur la chose et sur le prix, et qu'ils n'avaient par ailleurs pas relevé d'autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération un élément de leur consentement. [...]

[...] L'enjeu de la qualification était déterminant afin de fixer les poursuites que le contractant lésé allait pouvoir engager à l'encontre de son cocontractant indélicat Une exécution forcée du contrat désormais possible Dès lors que la faute est contractuelle, la sanction va pouvoir porter sur l'exécution forcée du contrat, ou bien en l'attribution de dommages- intérêts. L'acheteur lésé va donc pouvoir faire un recours contre le vendeur fautif afin de forcer l'exécution du contrat. Ici l'exécution forcée passe par la réitération des consentements dans un acte authentique afin de rendre effectif le transfert de propriété. Il y a un caractère personnel à aller réitérer son consentement devant le notaire : il est impossible de forcer la personne à aller chez le notaire pour signer l'acte. [...]

[...] Le régime de la promesse de vente, commentaire d'arrêt de la Civ. 3ème décembre 1994 Aux termes de l'article 1589 alinéa 1er du Code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix A priori, cette règle légale, au vu de la lettre du texte, a vocation à s'appliquer pour toutes les promesses de vente. Cependant, il y a des cas dans lesquels les parties prévoient qu'ils réitèreront leurs consentements devant le notaire par un acte authentique, souvent car la vente est soumise à des formalités de publicité. [...]

[...] Les parties peuvent donc parfaitement prévoir dans leur promesse de vente que le contrat ne sera formé qu'à partir d'un terme certain, qui sera précisément déterminé. C'est la solution qui a été retenue, dans l'arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation, du 13 mai 2003, qui relevait que les parties à une promesse synallagmatique de vente ont la faculté de différer contractuellement le transfert de propriété et de déroger ainsi aux dispositions de l'article 1583 du Code civil, qui n'est pas d'ordre public C'est donc une faculté offerte aux parties pour adapter au mieux leur engagement comme elles le souhaitent, que l'engagement soit le reflet de leur volonté. [...]