Par un arrêt en date du 4 février 2004, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l'occasion de se prononcer sur les critères d'identification pour la reconnaissance des vices cachés dans la vente d'un bien immeuble.
En l'espèce, Mme X et M. Y ont acquis par acte notarié de Mme Z une maison d'habitation. Une expertise a révélée l'existence d'insectes xylophages infestant la charpente. L'acte contenait une clause de non-garantie des vices cachés. Mme X et M. Y assignent la venderesse en paiement de dommages et intérêts en invoquant l'existence de vices cachés et la réticence dolosive de celle-ci.
L'arrêt de la Cour d'Appel de Lyon du 30 mai 2002 retient que Mme Z ne contestait pas sa connaissance des désordres et qu'elle n'en n'avait pas informé les acquéreurs. Néanmoins, pour débouter M.X et Mme Y de leur demande, elle remarque que le vice pouvait être remarqué par un non professionnel sur la base du rapport d'un expert qui décrit que, bien que l'accès était chaotique, il n'était pas impossible pour les acquéreurs au vue de leur condition physique de se rendre dans les combles et de s'apercevoir ou tout du moins de susciter assez d'interrogations pour sollicité un avis autorisé.
Une action en garantie des vices cachés a-t-elle vocation à aboutir dès lors que le vice, même visible par un non professionnel, est difficile d'accès, alors qu'une clause de non garantie des vices cachés est présente dans le contrat?
La décision de la Cour de Cassation laisse apparaître deux temps dans le raisonnement qui est le sien. Elle interdit dans un premier temps l'application de la clause de non garantie des vices cachés au profit de la venderesse de mauvaise foi. Puis dans un second temps elle reconnaît l'existence du vice caché dans des circonstances particulières.
[...] Mais le défaut de conformité quant à lui ouvre la voie à des dommages et intérêts comme le demandent les acheteurs résultant dans l'obligation du vendeur d'une obligation d'information pour que le bien puisse correspondre aux attentes des acquéreurs. N'y a-t-il donc pas ici une faute de qualification ? B. Une solution de circonstance La Cour de cassation donne l'impression de rendre une décision fondée davantage sur l'espèce que sur le droit. Effectivement, son application est très large pour l'article 1641 mais également pour l'unique visa de l'arrêt, l'article 1642. Ces applications évasives des textes marquent plus la volonté de la Cour d'accentuer la sanction de la réticence dolosive. [...]
[...] En l'espèce, la mauvaise foi de la venderesse est caractérisée. Elle s'est abstenue d'une obligation afin d'en tirer un profit illégitime, c'est-à- dire celui qui consiste à vendre son bien plus cher que si elle avait dévoilé l'existence des insectes ou qu'elle aurait dû prendre en charge les couts d'assainissement éventuels. Il y a donc en l'espèce une volonté de tirer un profit illégitime n'informant pas les acquéreurs de la présence des insectes. Il y a une manœuvre frauduleuse, qui se réalise dans le silence gardé. [...]
[...] La décision de la Cour de Cassation laisse apparaitre deux temps dans le raisonnement qui est le sien. Elle interdit dans un premier temps l'application de la clause de non garantie des vices cachés au profit de la venderesse de mauvaise foi Puis dans un second temps elle reconnait l'existence du vice caché dans des circonstances particulières (II). I. Le refus de l'application de la clause de non garantie des vices cachés Ce refus de l'application de la clause pourtant stipulée à l'acte notarié de vente résulte à la fois de la réticence dolosive qui est déjà reconnue par la Cour d'Appel mais également du fait de l'application indirecte de l'adage nemo auditur A. [...]
[...] L'absence de visa rend une impression de vide, la question de droit soulevée par l'arrêt semble rester sans réponse, et l'arrêt donne cette impression de vouloir sanctionner la venderesse sans pour autant trouver quelque fondement que ce soit hors mis ces interprétations surprenantes des textes. Cet arrêt a été jusqu'en AP, qui confirme la Civ 1e, Les acheteurs profanes ont-ils pu se convaincre soi même du vice en tant que la présence des insectes. La CA répond que oui, et la CCass dit violation 1641. La CCass contrôle la qualification de vice caché. [...]
[...] En l'espèce, l'expert nous apprend que le vice n'est pas caché, au sens propre du terme, mais il est dans un endroit qui n'est pas facile d'accès. De surcroit, la Cour d'Appel retient que le vice pouvait être reconnu par un non- professionnel. La Cour d'Appel ne retient pas le vice caché au motif que, bien qu'aux dires de l'expert les combles étaient difficiles d'accès, cela n'excédait pas les capacités physiques des acquéreurs. Ainsi, le vice était caché dans une moindre mesure, la condition qui a d'abord été appréciée souverainement par la juridiction de fond n'a pas été suivie par la juridiction de droit. [...]
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