L'avant contrat est une notion juridique dégagée par la doctrine, désignant des contrats dits préparatoires destinés à réglementer la négociation du futur contrat définitif. Cette notion d'avant contrat est présente dans l'arrêt à commenter du 26 juin 1996 rendu par la troisième chambre civile de la cour de Cassation.
Cet arrêt examine les promesses de vente. Une promesse de vente est un avant contrat par lequel une personne s'engage à vendre un bien déterminé à des conditions acceptées par le bénéficiaire.
Le 18 avril 1988, Mme Ferry et Mr Le Fur concluent une promesse de vente suivant un acte notarié. Cet acte est un acte authentique écrit et établi par un officier public, souvent un notaire, dont les affirmations font foi jusqu'à inscription de faux. Cet acte a un caractère exécutoire et est susceptible d'exécution forcée.
Le promettant, Mme Ferry promet la vente de son appartement à Mr Le Fur, le bénéficiaire.
Cette promesse de vente est subordonnée à une condition : l'obtention d'un prêt par Mr Le Fur. Dans l'acte notarié, il est convenu que Mr Le Fur dispose jusqu'au 30 juin 1988 pour lever l'option.
Son prêt obtenu, Mr Le Fur envoi deux lettres recommandées, le 9 mai 1988, à Mme Ferry pour lui signaler qu'il levait l'option. Cette dernière a refusé la première lettre et n'est pas allée chercher la seconde.
Mr Le Fur a alors sommé Mme Ferry de se rendre chez le notaire pour y signer l'acte de vente. Ayant refusé, Mr Le Fur a assigné Mme Ferry en réalisation forcée de la vente.
En première instance le demandeur est Mme Ferry qui fait grief à la réalisation forcée de la vente.
Mme Ferry invoque qu'elle sait rétracter avant que Mr Le Fur lève l'option ; sa responsabilité se limite à l'allocation de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1142 du code Civil.
La cour d'Appel ne retiendra pas ses arguments et donnera raison à Mr Le Fur sur le motif qu'il a efficacement levé l'option.
La cour de Cassation rejettera le pourvoi intenté par Mme Ferry pour le même motif sans même examiner la notion de rétractation d'une promesse de vente.
Nous pouvons nous demander si la rétractation du promettant avant la levée d'option empêche telle la réalisation de la vente ?
La promesse de vente unilatérale offre une option au bénéficiaire (I) et seul lui peut en bénéficier et non le promettant (II)
[...] Cette promesse de vente vaut vente. Le promettant, Mme Ferry, est engagée dans la vente. La simple levée d'option par le bénéficiaire, Mr Le Fur suffit au transfert de propriété. La levée d'option rend la vente parfaite : les parties se sont convenues sur la chose (l'appartement) et le prix (Mr Le Fur a obtenu son prêt). La vente correspond bien à la définition de l'article 1589 du code Civil. En l'espèce cette vente est intervenue le 30 juin 1988. [...]
[...] Mr Le Fur a alors sommé Mme Ferry de se rendre chez le notaire pour y signer l'acte de vente. Ayant refusé, Mr Le Fur a assigné Mme Ferry en réalisation forcée de la vente. En première instance le demandeur est Mme Ferry qui fait grief à la réalisation forcée de la vente. Mme Ferry invoque qu'elle sait rétracter avant que Mr Le Fur lève l'option ; sa responsabilité se limite à l'allocation de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1142 du code Civil. [...]
[...] Cependant la sanction de Mme Ferry constitue elle un revirement de jurisprudence, et c'est à bon droit que les juges d'Appel ont appliqué cette solution. En l'espèce le consentement de Mme Ferry a été donné le 18 avril 1988. Un consentement ne se maintient pas, il ne peut que se donner une fois. Lui permettre de se rétracter, c'est porter atteinte à la force obligatoire du contrat et nier les droits de Mr Le Fur. En acceptant la rétraction de Mme Ferry, la promesse de vente perdrait toute sa valeur. [...]
[...] La promesse de vente est un véritable contrat par conséquent elle est liée par l'article 1134 du code Civil. Cette promesse dispose de la force obligatoire. Mme Ferry invoquera à tort cet article. Mme Ferry méconnait la loi en décidant de se rétracter. C'est elle qui ne respecte pas sa propre convention et il n'y a point de consentement mutuel de rétraction de l'acte. L'invocation de cet article est plus justifiée par Mr Le Fur. Cela signifie que Mme Ferry par sa promesse, était dans l'obligation de la respecter comme le précise le dit article. [...]
[...] La promesse unilatérale de vente a pour objet principal l'option donnée au bénéficiaire pendant un certain temps. En l'espèce Mr Le Fur a jusqu'au 30 juin à 18 heures pour lever l'option, c'est-à-dire acquérir ou renoncer à la vente. Tandis que Mme Ferry est définitivement engagée dans la vente : elle ne peut ni le vendre à autrui ni renoncer à la vente tant que l'option n'est pas levée. Elle a donné son consentement le 18 avril 1988 lors de conclusion de la promesse unilatérale de vente. [...]
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