contrat de vente, promesse synallagmatique, vente conditionnelle, promesse valant vente, acte authentique, condition suspensive, volonté des parties
Le plus souvent, une vente est conclue par étape, notamment lorsqu'il s'agit de la vente d'un bien ayant une valeur importante par exemple un bien immobilier. Le contrat ne se résume pas, dès lors, à la seule rencontre d'une offre et d'une acceptation. En effet, il peut y avoir des contrats préparatoires qui sont de véritables contrats produisant des obligations tantôt à la charge de l'une des parties et tantôt à la charge des deux parties. Ces actes préparatoires sont appelés promesses. Il existe par exemple, la promesse synallagmatique de vente qui est le contrat par lequel les parties s'engagent l'une à vendre, et l'autre à acheter un bien déterminé pour un prix convenu. Il existe deux types de promesses. Tout d'abord, il y a la promesse synallagmatique valant vente. Celle-ci existe dès lors que les parties se sont mises d'accord sur le prix et sur la chose et que les parties n'aient pas exprimé la volonté de ne pas engager définitivement. Puis, il existe des promesses ne valant pas vente. C'est le cas lorsque dans un contrat de promesse les parties expriment leurs volontés de ne pas être dans le contrat de vente et soumettre la vente à des conditions autres que le prix et la chose, ce qui empêche que la promesse vaille vente. Les parties peuvent décider de différer le contrat de vente au jour de la signature de l'acte authentique, comme cela est le cas dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 2 avril 1979.
En l'espèce, le 15 janvier 1975, par acte sous seing privé, les consorts Myard ont vendu à Balland deux terrains. Il était stipulé dans cet acte que l'acheteur serait le propriétaire des terrains le jour de la signature de l'acte authentique. Les consorts Myard ont vendu ces deux terrains les 28 et 30 avril 1975 à Dame Collin.
Balland, par assignation délivrée le 7 mai 1975, a engagé contre les consorts Myard une action en réalisation de la vente qui lui avait été consentie et en nullité de la vente consentie à Dame Collin. Un pourvoi en cassation est formé par Balland contre l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Lyon le 15 juin 1977.
A l'appui de son pourvoi, Balland reproche à l'arrêt rendu par la Cour d'appel d'avoir déclaré régulière l'acquisition de Dame Collin et d'avoir décidé que Balland n'avait droit qu'à une indemnité. Il invoque que d'une part que « l'obligation de délivrance supposant une vente parfaite et conférant à l'acquéreur le droit d'exiger d'être mis en possession » ne permet pas à la Cour d'appel d'admettre l'existence à la charge du vendeur et de ne retenir qu'une créance de dommages-intérêts au profit de l'acquéreur. De plus, il reproche à la Cour d'appel d'avoir relevé que les parties étaient d'accord sur le prix et la chose qui constituent la réalisation des conditions suspensives et qui a finalement retenu que le transfert de propriété était réservé jusqu'à la passation de l'acte authentique. La Cour d'appel, à selon Balland, pas fait état des autres circonstances de nature à établir que les parties avaient ainsi entendu retarder jusqu'à la signature de l'acte authentique le contrat de vente.
Lorsque les parties prévoient dans leur promesse que l'acquéreur deviendra propriétaire au jour de la signature de l'acte authentique concluent-elles une promesse conditionnelle qui nécessite la réalisation de cette condition suspensive pour que le contrat de vente soit formé entraînant seulement pour le vendeur une obligation de faire?
[...] La non-réalisation de la condition suspensive de la promesse conditionnelle : Les parties ont pris par acte sous seing privé le 15 janvier 1975 une promesse conditionnelle qui ne vaut pas vente et qui diffère la formation de la vente au jour de la réalisation de la condition suspensive qu'elles ont prévu. En l'espèce, la vente sera valablement formée au jour de la signature de l'acte authentique. Or comme on l'a vu, une condition suspensive est un évènement futur et incertain. Il se peut donc que cette condition ne se réalise pas. C'est le cas dans notre arrêt, la signature de l'acte authentique ne va pas avoir lieu car les consorts Myard vont vendre les deux terrains à Dame Collin. [...]
[...] En effet, les parties peuvent prévoir de différer le contrat de vente à la réalisation d'une condition suspensive, il s'agit dans ce cas de promesse conditionnelle. II. Une dérogation de l'article 1589 du Code civil : une promesse conditionnelle confirmée par la Cour de cassation L'article 1589 du Code civil, comme on a pu le voir, prévoit qu'une promesse synallagmatique vaut vente lorsque les parties se sont mises d'accord sur les éléments essentiels de la vente, le prix et la chose. [...]
[...] En effet, dans ce cas, la promesse est dissociée de la vente par l'effet d'une condition suspensive. Cette condition subordonne la vente à un évènement futur et incertain afin de tenir compte des souhaits ou des contraintes de l'une des parties. En l'espèce, pour le vendeur, il est important d'attendre le jour de la signature de l'acte authentique pour que la vente soit formée, pour que l'acquéreur devienne le propriétaire des deux terrains : ( ) serait propriétaire le jour de la signature de l'acte authentique( ) Il y a des cas où l'existence même d'une condition suspensive n'est pas évidente à déterminer comme cela est le cas dans notre arrêt. [...]
[...] Si cela n'est pas le cas, la promesse vaudra vente. Dans notre arrêt, la Cour d'appel et la Cour de cassation admettent que les parties ont souhaité différer le contrat de vente à la signature de l'acte authentique dû fait que cela est explicitement dit dans leur promesse du 15 janvier 1975. Toutefois, Balland conteste cette interprétation de la Cour d'appel car pour lui l'accord des parties sur le prix et sur la chose dans la promesse suffit à former la vente et ce dès la promesse. [...]
[...] En l'espèce, tout cela se retrouve dans l'acte sous seing privé que les parties ont conclu le 15 janvier 1975. Toutefois, la Cour d'appel ainsi que la Cour de cassation vont rejeter ici l'application de l'article 1589 du Code civil en admettant qu'il ne s'agit pas, dans ce cas, d'une promesse synallagmatique valant vente au sens de cet article. Malgré un accord des parties sur le prix et sur la chose dès la réalisation de l'acte authentique, la Cour d'appel va trouver cet accord insuffisant en ne retenant pas l'application de l'article 1589 du Code civil. [...]
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