N'étant pas consacré par le Code civil, le pacte de préférence est un contrat innomé soumis ainsi aux règles générales des contrats. Le pacte de préférence est une convention par laquelle le propriétaire d'un bien le réserve au bénéficiaire de la clause de préférence à toute autre personne pour le cas où il vendrait ce bien. Ce pacte s'est développé dans la pratique et c'est la jurisprudence, au fil de ses décisions, qui a défini son régime juridique.
Le pacte de préférence offre à son bénéficiaire un droit de priorité dans l'hypothèse où le propriétaire se déciderait à vendre son bien. Il s'agit d'un avant-contrat dont la violation expose le promettant à des dommages et intérêts. Cependant, sa force obligatoire se retrouve mise en cause dans la mesure où la question de sa sanction en cas de violation fait débat.
Ainsi, dans un arrêt du 26 mai 2006, la chambre mixte de la Cour de cassation a eu à se prononcer sur la véritable sanction à appliquer à celui qui viole le pacte de préférence.
En l'espèce, un acte de donation-partage établie sur un bien immobilier est dressé le 18 décembre 1957 à Tahiti. Cet acte, publié à la conservation des hypothèques, contient un pacte de préférence. Vingt-sept ans plus tard, le propriétaire procède à une donation-partage le 7 aout 1985 sur une parcelle de l'immeuble, et ce en rappelant le pacte de préférence. Le nouvel attributaire (M. Ruini) vend le bien le 3 décembre 1985 à la société civile immobilière Emeraude (SCI) par acte notarié.
Le bénéficiaire du pacte réclame en 1992 soit sept ans plus tard sa substitution dans les droits de l'acquéreur (la SCI) et subsidiairement le paiement de dommages-intérêts.
[...] La Haute juridiction en consacrant la substitution dans son arrêt du 26 mai 2006 a souhaité redonner force et vie au pacte de préférence dont les sanctions antérieures ne semblaient pas contenter pleinement le bénéficiaire d'un tel pacte. Cependant, en limitant strictement les conditions de sa mise en œuvre, la Cour n'a opéré qu'une avancée insatisfaisante puisque le bénéficiaire se retrouve avec des exigences très difficiles à satisfaire pour obtenir la substitution. D'ailleurs, nous pouvons nous demander si l'inopposabilité de la vente au bénéficiaire n'aurait pas été une solution plus adéquate dans la mesure où le bénéficiaire n'aurait pas eu à prouver la mauvaise foi de l'acquéreur. [...]
[...] On retrouve ainsi la condition de mauvaise foi du tiers que la jurisprudence antérieure exigeait pour la simple annulation du contrat. Les juges de la Haute juridiction apportent certaines précisions quant à l'appréciation des conditions exigées pour la substitution dans un arrêt du 25 mars 2009 : La mauvaise foi ainsi caractérisée s'apprécie à la date de la promesse de vente consentie au tiers, lorsqu'elle vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique Ces preuves semblent donc difficiles à rapporter. [...]
[...] avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence, la cour d'appel a exactement déduit de ce seul motif, que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte La preuve de la mauvaise foi du tiers est alors quasiment impossible à démontrer. A la limite, la Haute juridiction pousserait le bénéficiaire à accomplir des actes en vue de démontrer qu'il n'a pas renoncé à son pacte. Le tiers acquéreur semble être très protégé. Cependant, la substitution n'est pas impossible : l'arrêt du 14 février 2007 de la troisième chambre civile a admis la nullité et la substitution. [...]
[...] La Cour de cassation semble approuver l'annulation et la substitution du bénéficiaire à l'acquéreur comme sanction adéquate en cas de violation du pacte de préférence. Néanmoins, elle rejette le pourvoi ainsi : Si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers a eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir Ainsi, la Cour admet l'annulation de la vente et la substitution à l'acquéreur, mais seulement si le bénéficiaire parvient à rapporter la preuve que le tiers acquéreur connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. [...]
[...] Commentaire d'arrêt de la Chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006 : le pacte de préférence N'étant pas consacré par le Code civil, le pacte de préférence est un contrat innomé soumis ainsi aux règles générales des contrats. Le pacte de préférence est une convention par laquelle le propriétaire d'un bien le réserve au bénéficiaire de la clause de préférence à toute autre personne pour le cas où il vendrait ce bien. Ce pacte s'est développé dans la pratique et c'est la jurisprudence, au fil de ses décisions, qui a défini son régime juridique. [...]
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