Commentaire d'arrêt de la Chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006 : les avant-contrats (pacte de préférence)

Extraits

[...] Ruini héritier de Mme Adèle obtient une parcelle de terrain de l'immeuble en question, le pacte de préférence lui étant rappelé également. Cependant, le 3 décembre 1985, M. Ruini A vend à la société (SCI) Émeraude cette parcelle de terrain. Mme Y invoque alors en 1992 la violation du pacte de préférence et demande sa substitution dans les droits de l'acquéreur et le paiement de dommages et intérêts. Après un premier jugement, les consorts y font appel devant la Cour d'appel de Papeete. [...]

[...] Mais la substitution revient en vérité à une expropriation du tiers acquéreur. Parce que l'objet du pacte ne concerne que la négociation éventuelle d'un autre contrat. La décision pose d'une certaine manière la question de la force obligatoire des contrats comme le pense Denis Mazeaud. En ce sens, on peut dire que le pacte de préférence fait naître un droit potestatif : celui d'imposer la vente par un acte unilatéral de volonté. Le débiteur est donc d'une certaine façon protégé par cette force obligatoire du contrat. [...]

[...] Sans ces deux conditions, les juges ne considèrent pas que le tiers a pu faire preuve de mauvaise foi, et donc n'accorde pas la substitution au bénéficiaire La difficulté probatoire de ces conditions La décision de la Cour de cassation peut fortement être critiquée quant à la preuve de ces conditions. En effet, elles restent très difficiles à prouver. En l'espèce, il est difficile de savoir si la Société Emeraude était au courant ou non du pacte de préférence avant d'acheter le terrain. [...]

[...] Commentaire d'arrêt de la Chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006 : les avant-contrats (pacte de préférence) J.M. Mousseron parle de coup de foudre pour désigner le contrat conclu en un instant, c'est-à-dire lorsque l'acceptation rencontre directement tous les termes de l'offre. Cependant, le contrat demande parfois plus de réflexion afin d'être formé, les parties préférant négocier le contrat, on parlera alors d'avant-contrats. Il est possible de distinguer trois catégories essentielles d'avant-contrats : la promesse unilatérale, la promesse synallagmatique, et enfin le pacte de préférence. [...]

[...] Et il est d'autant plus difficile de savoir si elle avait eu connaissance de l'intention de Mme bénéficiaire, de s'en prévaloir. L'application de ces conditions reste donc délicate, dans le sens où la preuve ne peut vraiment être apportée. La réparation du préjudice pourra alors être dans certains cas inadéquate quant au préjudice réellement subit. L'incertitude quant à la réparation du préjudice La Cour de cassation a donc préféré attribuer des dommages et intérêts comme réparation du préjudice Cette décision s'éloigne du Projet Catala Une solution préférant l'attribution de dommages et intérêts Dans une jurisprudence antérieure, la Cour de cassation dans un arrêt de 1997 avait déjà appliqué l'article 1142 du Code civil qui dispose que Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur En effet, le pacte ne créant aucun droit réel, il est logique d'y appliquer cet article. [...]