Cet arrêt est une décision de la Cour de cassation en sa formation civile du 14 février 2007. Il est question ici de l'application effective des pactes de préférence, mais plus précisément de l'appréciation des conditions de son exécution forcée (ou de l'annulation de la vente litigieuse). Les évolutions récentes et retentissantes des positions de la Cour de cassation quant à ce sujet font de cet arrêt un sujet d'actualité.
En l'espèce, nous sommes en présence d'un individu possédant un fonds de commerce et un bail commercial dont il a fait l'apport à une société. Comme dans la plupart des cas, le bailleur avait consenti un pacte de préférence au locataire pour que ce dernier puisse éventuellement acheter l'immeuble en cas de vente. Plus tard l'héritier du bailleur décida de vendre l'immeuble à une société civile immobilière.
Le responsable de la société possédant le bail s'est vu privé de son droit de préférence lorsque le propriétaire a fait une offre et a vendu l'immeuble à la SCI. Ainsi, ce dernier a introduit une action en justice devant le Tribunal de grande instance pour bénéficier de son pacte de préférence et peut-être obtenir l'annulation de la vente voir sa substitution au tiers acquéreur. Après cette première décision dont nous ne connaissons pas l'issu, une des parties a fait appel de la décision.
[...] Cet arrêt correspond parfaitement à l'évolution antérieure de la Cour de cassation fasse au pacte de préférence. En effet, dernièrement avec l'arrêt du 26 mai 2006 il est permis de substituer le bénéficiaire du pacte au tiers acquéreur. On peut y voir une véritable volonté de protection vis- à-vis du bénéficiaire. Avec cette décision la Cour de cassation montre qu'elle ne tombe pas dans le panjurisme et qu'elle garde le sens des réalités. Les décisions de la Cour de cassation ne sont pas prises au hasard, un but est souvent poursuivi (II). [...]
[...] Ainsi, la décision de la Cour souffrirait d'un manque de base légale. La cession d'un pacte de préférence attaché à un bail doit-elle être expresse ou peut-elle être tacite ? C'est la question qui est directement posée dans cet arrêt. Mais il s'agit en réalité de savoir si la mise en oeuvre des conditions entourant l'annulation (ou la substitution) se fait de manière souple ou drastique. Dans l'attendu de la Cour il nous est rappelé que pour faire annuler la vente il faut réunir deux conditions. [...]
[...] La mise en place d'une protection aura pour but de garantir l'effectivité des pactes de préférence. Cette protection consiste en la sanction des tiers et des vendeurs ne respectant pas les pactes de préférence Il semble, en effet, que la Cour de cassation veuille mettre en place une protection, mais il nous faudra voir dans quels cas A. Une protection par la sanction des tiers et du vendeur Sans effectivité, passer des actes n'a aucun sens, c'est pour cette raison que des sanctions doivent être mises en place pour que actes gardent leur caractère obligatoire. [...]
[...] L'article 1690 du Code civil dispose que la cession ne soit opposable aux tiers que par la signification du transport faite au débiteur ou par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique. Ce qui est dit dans le pourvoi c'est qu'on ne pouvait pas opposer le pacte de préférence à la SCI, pour cela il aurait fallu qu'il y ait une signification au débiteur du transport du pacte de préférence pour qu'il y ait opposabilité. Il est également possible que l'acceptation du transport ait été faite dans l'acte authentique. [...]
[...] Les évolutions récentes et retentissantes des positions de la Cour de cassation quant à ce sujet font de cet arrêt un sujet d'actualité. En l'espèce, nous sommes en présence d'un individu possédant un fonds de commerce et un bail commercial dont il a fait l'apport à une société. Comme dans la plupart des cas, le bailleur avait consenti un pacte de préférence au locataire pour que ce dernier puisse éventuellement acheter l'immeuble en cas de vente. Plus tard l'héritier du bailleur décida de vendre l'immeuble à une société civile immobilière. [...]
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