La condition suspend l'existence du contrat. Le contrat existe mais n'est pas définitif : il sera définitif lorsque la condition sera réalisée. Si la condition défaillit, le contrat définitif ne sera donc pas formé. Pour le cas de la condition suspensive, l'objet de la condition ne doit pas être réalisé puisqu'il suspendrait justement le contrat si il intervenait. La troisième chambre civile avait déjà considéré dans un arrêt du 16 juin 1999, que « dans le cas d'une vente immobilière conclue sous condition suspensive de non exercice par le preneur de son droit de préemption, l'acceptation expresse de ce dernier dans le délai fixé rend la vente au tiers caduque par défaillance de la condition, et rend la vente parfaite entre le vendeur et le preneur. » L'annulation de la décision de préemption permet-elle de lever la caducité de la vente ? Le contrat définitif est-il formé ou bien la défaillance initiale l'a définitivement empêché d'aboutir ? La Cour de Cassation a eu à se pencher sur la question dans un arrêt rendu le 22 juin 2005 par la troisième Chambre Civile. En l'espèce, une vente avait été conclue entre une personne physique, le vendeur, et une société, l'acheteur, par acte sous seing privé, sous condition suspensive de la renonciation des bénéficiaires du droit de préemption à l'utilisation de celui-ci. Une commune exerce par arrêté son droit de préemption mais cet arrêté est annulé quatre ans plus tard par décision de justice. La société a assigné la personne physique en réitération de la vente. La Cour d'appel l'a déboutée de sa demande, soutenant que l'annulation par la juridiction administrative de l'arrêté exprimant la décision de préemption de la commune n'avait pas pu lever la caducité apparue du fait de la défaillance de la condition suspensive. La question posée à la Cour de Cassation était alors de savoir si l'annulation de la décision de préemption entraînait la caducité de la vente. A cela, la Cour de Cassation a répondu que l'annulation de la décision de préemption étant rétroactive, la commune était censée avoir renoncé à préempter. Ainsi, la Cour de Cassation considère que l'annulation de l'arrêté de préemption permet à l'acquéreur du contrat initial de se prévaloir du droit à la réitération du contrat de vente.
[...] La question posée à la Cour de Cassation était alors de savoir si l'annulation de la décision de préemption entraînait la caducité de la vente. A cela, la Cour de Cassation a répondu que l'annulation de la décision de préemption étant rétroactive, la commune était censée avoir renoncé à préempter. Ainsi, la Cour de Cassation considère que l'annulation de l'arrêté de préemption permet à l'acquéreur du contrat initial de se prévaloir du droit à la réitération du contrat de vente. [...]
[...] Or l'annulation de l'arrêté quatre ans après entraîne l'absence de défaillance de la condition suspensive. Le consentement des deux parties initiales existe : il a été exprimé dans l'acte sous seing privé. La réitération de la vente va donc être rendue possible. B. La possible réitération de la vente Implicitement, la Cour de Cassation semble favorable à la réitération de la vente : elle casse l'arrêt d'appel qui avait donné raison au vendeur et qui considérait que la vente était caduque. [...]
[...] La commune entendait préempter et l'arrêté faisait état de cette volonté. A travers ce support, la décision de préemption de la commune était évidente. Mais l'arrêté a été annulé. L'annulation de l'arrêté n'efface pas la volonté de la commune de préempter La Cour d'appel considère que l'annulation de l'arrêté ne peut pas être rétroactive : la commune a bien exprimé son intention, et la simple annulation de l'arrêté ne peut pas entraîner l'annulation d'une volonté, immatérielle par nature. L'arrêté n'était en quelque sorte que la preuve de cette volonté. [...]
[...] L'annulation rétroactive a pour conséquence que l'arrêté est censé n'avoir jamais existé. Du point de vue immatériel, la commune est donc censée n'avoir jamais utilisé son droit de préemption. En effet c'est seulement par cet arrêté que la commune avait exprimé sa décision de préempter. Cet acte n'étant jamais censé avoir existé, la Commune n'a jamais utilisé son droit de préemption. En conséquence le contrat est valable et cela est une décision logique face au principe juridique d'annulation rétroactive d'actes non valables. [...]
[...] Commentaire d'arrêt : Civ. 3e juin 2005 La condition suspend l'existence du contrat. Le contrat existe mais n'est pas définitif : il sera définitif lorsque la condition sera réalisée. Si la condition défaillit, le contrat définitif ne sera donc pas formé. Pour le cas de la condition suspensive, l'objet de la condition ne doit pas être réalisé puisqu'il suspendrait justement le contrat s'il intervenait. La troisième chambre civile avait déjà considéré dans un arrêt du 16 juin 1999, que dans le cas d'une vente immobilière conclue sous condition suspensive de non exercice par le preneur de son droit de préemption, l'acceptation expresse de ce dernier dans le délai fixé rend la vente au tiers caduque par défaillance de la condition, et rend la vente parfaite entre le vendeur et le preneur. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
