Bail, chose d'autrui, bail de la chose d'autrui, trouble de jouissance du preneur, action en paiement, limites.
A l'instar de la vente de la chose d'autrui, le bail de la chose d'autrui ne produit pas les mêmes effets à l'égard des parties. Quand dans la vente il y a un transfert de droit réel sur la chose, en ce qui concerne le bail, il s'agit ni plus ni moins que d'un droit de jouissance de la chose qui sera transféré du bailleur au preneur.
Le bail est, d'après le lexique des termes juridiques Dalloz , « une variété de louage de choses ». Le bail est prévu à l'article 1709 du Code civil qui dispose « le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celui-ci s'oblige de lui payer ».
La chose d'autrui peut s'entendre comme le bien appartenant à un tiers.
Par conséquent, on en déduit que le bail de la chose d'autrui s'entend comme un contrat par lequel un bailleur s'oblige à faire jouir au preneur une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que ce dernier s'oblige à lui payer alors que le propriétaire de la chose n'est pas parti.
La Cour de cassation s'est rapidement penchée sur la question de savoir s'il était possible de contester la validité d'un tel contrat lorsque le bailleur s'avère ne pas être le propriétaire de la chose louée puisque dès 1927 les Hauts magistrats avaient jugé un litige sur le sujet, ce que nous verrons ultérieurement.
Une nouvelle fois, la Haute Cour fut confrontée à un litige opposant un bailleur et un preneur qui conteste la qualité de propriétaire à son bailleur et demande la nullité du contrat.
Les faits sont les suivants : Un bail a été conclu pour des locaux à usage commercial. Les héritiers du bailleur assignent le preneur en résiliation des baux et en paiement de l'arriéré de loyers tandis que le preneur souhaite obtenir la nullité du contrat de bail pour le défaut de qualité de propriétaire de la chose de son bailleur.
La Cour d'appel de Paris a accueilli la demande des héritiers du bailleur dans un arrêt en date du 14 juin 1996.
Le preneur se pourvoit alors en cassation en se fondant sur deux points que sont « le défaut, lors de la conclusion d'un bail, de la qualité de propriétaire d'une chose louée par le bailleur entraine nécessairement la nullité du bail » et sur le fait que « le bail de la chose d'autrui ne peut produire effet entre le bailleur et le preneur que lorsque celui-ci a la jouissance paisible des lieux ».
Les Hauts magistrats devaient alors se demander si le preneur était fondé à contester la validité du bail en invoquant le défaut de qualité de propriétaire de la chose louée à l'encontre de son bailleur, provoquant par conséquent un trouble dans la jouissance de la chose.
Par un arrêt de rejet en date du 7 octobre 1998, la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation rejeta le pourvoi du preneur en retenant que « le bail de la chose d'autrui, en l'absence de trouble de jouissance du bien loué, produit effet entre le bailleur et le preneur ».
[...] Et c'est ce que semble avoir retenu comme solution la Troisième Chambre civile en retenant que [le preneur] n'a pas soutenu avoir subi un trouble de jouissance du bien loué ( n'était pas fondé à contester sa qualité de preneur à l'égard des successeurs [du bailleur] ( ) La Cour de cassation a légitimement choisi de conserver le lien contractuel entre le preneur et le bailleur du fait de la bonne foi du preneur qui n'a pas subi de trouble de la jouissance du bien et donc qui peut poursuivre ses obligations et la jouissance du bien sans préjudice. De même que si la mauvaise foi du bailleur, propriétaire apparent avait été retenue, la bonne foi du preneur impliquait la conservation du contrat de bail. Il y aurait eu simplement une substitution de propriétaire de la chose louée, ce qui n'empêche pas le preneur de jouir paisiblement de la chose. On peut donc estimer que la décision des Hauts magistrats était légitime et justifiée, tant sur le plan juridique que sur celui de la raison. [...]
[...] Le maintien des obligations contractuelles à l'encontre du preneur et des propriétaires(apparent et lenu-propriétaire) de la chose louée Le maintien de ces obligations réside dans le respect de la volonté contractuelle des parties Cela peut s'expliquer par le fait que la cause dans l'obligation des parties est toujours existante bien que le propriétaire puisse être changé. A. Le respect de la volonté contractuelle des parties Le contrat de bail conclu est le fruit d'une rencontre de volontés du bailleur et du preneur. Chacune des parties entendait contracter afin de jouir d'un local ou de percevoir des loyers. Cependant, la connaissance du défaut de qualité de propriétaire du bailleur pourrait remettre en cause le consentement de ces parties. En effet, le preneur s'est engagé à payer les loyers auprès d'une personne, le bailleur. [...]
[...] Bourdelois, Dalloz 1ère édition ; - Site internet de la Cour de cassation ; - Site internet de Légifrance - Code civil 2011 Lexique des termes juridiques Dalloz, 14ème édition Cass. [...]
[...] La justification du maintien du bail entre les parties : la préservation de la cause de l'obligation La cause de l'obligation des parties réside dans la délivrance de la chose louée au preneur en contrepartie du versement de loyers au profit du bailleur. Bien que le bailleur ne soit pas le propriétaire, cette cause de l'obligation existe toujours entre les parties, à moins que le véritable propriétaire ne prouve d'un trouble excessif sur son droit de propriété. En effet, la substitution du véritable propriétaire au propriétaire apparent va permettre la continuité du bail. Le nouveau propriétaire réclamera les loyers auprès du preneur et le preneur aura toujours la jouissance de la chose louée. [...]
[...] Civ. 3ème février 1985 et Cass. Civ. 3ème mai 2010). La bonne foi, a priori, du bailleur permet de poursuivre le bail grâce à la théorie de l'apparence. Dans ce cas, dès lors que le preneur a conclu le bail de bonne foi sous l'empire de l'erreur commune le bail pourra être opposable au véritable propriétaire de la chose (Cass. Civ. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
