Il est souvent rappelé que “qui dit contractuel dit juste”. Cette citation de Fouillée permet alors de mettre en avant l'idée d'une justice contractuelle puisque la loi contractuelle ayant été, par hypothèse, voulue par les parties, elle est nécessairement juste.
Comme tous les contrats, la vente est un acte libre. Ainsi, nul n'est contraint d'acheter et nul n'est contraint de vendre. Cependant, il est certain que le consentement du consommateur est frappé d'infériorité par rapport au vendeur professionnel. Outre un formalisme destiné à éclairer un acheteur, le législateur impose l'écoulement d'un délai afin de s'assurer que l'acceptation est réfléchie. En effet, il tend à renforcer la protection des acquéreurs et notamment dans le domaine immobilier. C'est dans ce contexte que l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) a été introduit par le biais de la loi du 13 décembre 2000 relative à la sécurité et au renouvellement urbain ; puis modifié par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Il reconnaît un droit de rétractation pendant un délai de 7 jours à l'acquéreur non professionnel ayant conclu un acte sous seing privé relatif à la construction ou à l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation.
Les droits de rétractation se sont multipliés dans la législation au cours de ces dernières décennies et sont actuellement à la recherche d'une théorie générale. L'arrêt de la troisième chambre civile du 13 février 2008 délivre alors un enseignement de portée générale concernant les effets du droit de rétractation. Plus encore, il semblerait que ce soit la première fois que la Cour de cassation se prononce sur ce cas particulier.
En l'espèce, une promesse de vente immobilière avait été formée par acte sous seing privé avec l'aide d'un agent immobilier entre Mme X et les époux Y. Conformément à l'article L 271-1 CCH, le vendeur (Mme X) avait notifié la formation de la promesse et l'acquéreur s'était aussitôt rétracté. Puis l'acquéreur retira sa rétractation, ce qui fut apparemment accepté par le vendeur. Enfin, dans un troisième mouvement, les époux Y refusèrent de réitérer la vente par acte authentique. Dans ces conditions, la venderesse agit en résolution de cette vente aux torts des acquéreurs et demande le versement des indemnités contractuellement prévues. Après un jugement en première instance, un appel fut interjeté. Dans un arrêt du 26 septembre 2006, la cour d'appel de Caen fait droit à l'action de Mme X. En effet la CA retient que M. Y a renoncé à acquérir puis s'en est repentie avant l'expiration du délai de rétractation, en acceptant à nouveau d'acquérir aux conditions fixées par ce compromis. Dès lors, les époux Y forment un pourvoi en cassation au motif d'un exercice régulier de la faculté de rétractation selon l'article L 271-1 CCH.
Ainsi, il faudra se demander comment, dans la pratique, l'auteur d'une rétractation peut revenir sur sa décision ? De plus, il faudra, s'interroger sur les corollaires d'une telle décision d'un point de vue juridique. Enfin, au visa d'un texte de droit spécial et de l'article 1134 du Code civil, nous devrons analyser la contribution importante de cet arrêt par rapport aux effets de la rétractation. Quel est alors le résultat d'une rétractation pendant le délai légal ?
[...] Les délais de réflexion et de rétractation passent alors au premier plan en droit de la vente. Condition nécessaire à la conclusion d'un contrat de vente, de nouvelles règles claires sont tout de même nécessaires pour une pleine efficacité de ces notions. B'- Le droit de rétractation : à la recherche d'une théorie générale L'avènement de la société de consommation a révélé la nécessité de protéger certaines catégories de contractants particulièrement vulnérables. Le droit de rétractation doit donc être une réponse à ce besoin. [...]
[...] Rétroactivement, leur rencontre ne peut plus être contestée. Une atteinte à l'équilibre du contrat : l'anéantissement Le délai de 7 jours peut alors s'analyser comme une condition résolutoire dont la réalisation a pour effet d'anéantir de plein droit le contrat déjà formé qui dès lors ne peut plus revivre. L'article L 271-2 du CCH énonce même que les fonds doivent être restitués dès le lendemain du jour de la rétractation. La Cour de cassation affirme clairement que l'exercice par l'acquéreur du droit de rétractation a entrainé l'anéantissement du contrat. [...]
[...] La CJCE essaie donc de faire avancer les choses, et la France doit se mettre en adéquation avec les principes érigés par la Cour. Néanmoins, les décisions ne sont pas très fréquentes et n'élaborent aucun grand principe en droit de la rétractation. Même si l'acheteur est très protégé par la loi et par les décisions rendues par les juges, un régime juridique cohérent sur le droit de rétractation est désormais une nécessité. Une harmonie dans les délais devrait permettre une plus grande clarté. [...]
[...] Ainsi, le projet Catala apporte des notions importantes quant au droit de rétractation. Ce projet vise à favoriser la réflexion du contractant en lui permettant de prendre une décision éclairée et lui offrant le temps suffisant avant de s'engager définitivement et irrévocablement. Les effets reconnus à la volonté unilatérale s'étoffent et l'article 1110-2 du Projet Catala permet un de mettre en lumière le droit de réflexion, de repentir et de rétractation. Par conséquent les droits de rétractation s'étant multipliés dans la législation, une théorie générale semble la seule solution afin d'harmoniser le droit des avant-contrats. [...]
[...] Ainsi seule cette analyse permet de préserver une réelle liberté pour l'acquéreur de prendre parti puisqu'il pourra toujours modifier sa position en fonction de ses intérêts. Admettre le contraire, comme le fait la Cour de cassation, revient à réduire la durée du délai imposé par l'article L 271-1 CCH. Quant au vendeur, son intérêt est en principe de conclure définitivement la vente. Il est difficile d'imaginer pour quels motifs il pourrait invoquer son anéantissement alors que l'acquéreur l'a finalement acceptée. Il semble alors logique de favoriser la conclusion d'un contrat plutôt que sa destruction. [...]
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