Le pacte de préférence, formule inventée par la pratique, est un contrat de réservation qui assure une priorité contractuelle à son bénéficiaire : le promettant lui réserve la priorité de l'offre de conclusion d'une vente future, pour le cas où il se déciderait à vendre.
Le pacte de préférence se distingue de la promesse unilatérale de vente conditionnelle car les éléments de la promesse ne sont pas rassemblés (= la promesse se contente de l'accord du bénéficiaire seul par la levée de l'option, le promettant ayant déjà donné son consentement, alors que le pacte de préférence nécessite un nouvel accord émanant que tant du bénéficiaire que du promettant pour que la vente soit conclue) et la condition serait alors purement potestative, comme nous l'apprend cet arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 15 janvier 2003.
En l'espèce, les époux Moreau avaient promis la vente d'une parcelle de bois par une promesse synallagmatique de vente contenant un pacte de préférence sur la parcelle voisine à Mr Guillais. Les époux Moreau refusent de réitérer la vente par acte authentique. Mr Guillais fait donc une demande pour obliger les époux Moreau à remplir leurs obligations.
La Cour d'Appel d'Angers déclare la vente parfaite le 30 janvier 2001, mais sans valeur la clause de préférence sur la parcelle voisine. Les époux Moreau introduisent un pourvoi devant la Cour de Cassation et Mr Guillais forme un pourvoi incident sur la validité de la clause de préférence.
Une clause de préférence sans stipulation de prix ni délai déterminé constitue-t-elle une condition purement potestative ?
La Cour de Cassation casse l'arrêt de la Cour d'Appel sur ce point : pour elle le pacte de préférence est valable et ne constitue pas une condition potestative : « la prédétermination du prix du contrat envisagé et la stipulation d'un délai ne sont pas des conditions de validité du pacte de préférence. »
Elle doit donc préciser la spécificité du pacte de préférence à ne pas assimiler à une condition potestative (I), ainsi que ses conditions de validité (II).
[...] Le prix Contrairement à une promesse unilatérale de vente conditionnelle, avec laquelle le pacte de préférence est parfois assimilé, dans le pacte de préférence le débiteur ne s'engage pas à vendre donc le prix peut ne pas être déterminé. S'il n'a pas été posé dans le pacte, il pourra l'être quand la vente se préparera, c'est à dire quand le propriétaire se décidera à vendre. De plus, la fixation d'un prix peut sembler inopportune le jour de la conclusion du pacte de préférence puisque le bien peut être mis en vente de nombreuses années plus tard. [...]
[...] L'absence de prix fixé avait entraîné la Cour d'Appel à penser que la libre fixation de celui-ci entraînait la potestativité du pacte, car elle avait considéré que l'obligation du débiteur pouvait se traduire par je promets de vendre si je vends Or la Cour de Cassation retient que l'engagement du propriétaire consiste à ne pas vendre à un tiers à des conditions acceptées par le bénéficiaire : ce n'est pas potestatif. Le problème est également de savoir si l'absence de stipulation de ces conditions ( prix et délai ) entraîne la nullité du pacte de préférence. II. [...]
[...] Mr Guillais fait donc une demande pour obliger les époux Moreau à remplir leurs obligations. La Cour d'Appel d'Angers déclare la vente parfaite le 30 janvier 2001, mais sans valeur la clause de préférence sur la parcelle voisine. Les époux Moreau introduisent un pourvoi devant la Cour de Cassation et Mr Guillais forme un pourvoi incident sur la validité de la clause de préférence. Une clause de préférence sans stipulation de prix ni délai déterminé constitue-t-elle une condition purement potestative ? [...]
[...] Pour assurer la sécurité juridique des parties, on comprend qu'en général, lors de la conclusion d'un pacte de préférence, les parties préfèrent fixer une date limite, même s'il ne s'agit pas d'une condition de validité. Dans la pratique, on constate une volonté commune de limitation dans le temps, à la vie de l'une ou l'autre des parties, ce qui permet d'écarter la stipulation d'un délai. Apport : Cet arrêt de confirmation (cf. Civile 1ère 6 juin 2001) rappelle bien que détermination du prix et stipulation d'un délai ne sont pas des conditions de validité du pacte de préférence. [...]
[...] Elle doit donc préciser la spécificité du pacte de préférence à ne pas assimiler à une condition potestative ainsi que ses conditions de validité (II). I. Le pacte de préférence n'est pas une condition potestative : La jurisprudence analyse parfois le pacte de préférence en une promesse unilatérale de vente conditionnelle pour des raisons d'opportunité, ce qui conduit à l'existence d'une condition potestative. La condition potestative doit donc être précisément définie pour écarter son identification avec le pacte de préférence. A. La condition potestative La condition potestative est celle qui dépend de la volonté d'une seule des parties à l'acte juridique. [...]
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