Parmi les divers avant-contrats existants, le pacte de préférence en constitue en principe la figure la moins contraignante, malgré son absence de réelle définition dans le Code civil, il est possible de le définir comme la convention par laquelle une personne, le promettant, s'engage auprès d'une autre, le bénéficiaire, à ne pas conclure un autre contrat avec un tiers avant de lui en avoir proposé prioritairement la conclusion ; le bénéficiaire étant alors libre d'accepter ou de refuser de conclure. Il s'agit là d'un simple droit de créance du bénéficiaire opposable au promettant, mais surtout d'un réel droit de priorité à l'égard du bénéficiaire. La 3e chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 3 novembre 2011 est, quant à elle, venue se prononcer, une fois de plus, sur la sanction applicable à la violation du pacte de préférence, et plus précisément sur la notion de substitution qui, depuis l'arrêt du 26 mai 2006, a déjà subi de nombreuses modifications par la jurisprudence, peut-être due au manque de définition concrète du pacte de préférence dans le Code civil.
[...] Le contrat étant conclu, aucune rétractation n'est plus possible et l'acquéreur devrait pouvoir obtenir l'exécution forcée du contrat. La Cour fait cependant prévaloir le pacte de préférence sur celle-là et annule la vente. Mais en réalité, la Cour ne fait pas prévaloir le pacte sur la promesse, elle établit simplement que la promesse synallagmatique de vente était postérieure à la conclusion du pacte de préférence. La promesse synallagmatique de vente semble donc conserver toute sa force. [...]
[...] C'est-à-dire à la date de la promesse synallagmatique ou à la date de la réitération authentique de la vente ? Dans son arrêt de la 3e chambre civile du 25 mars 2009, la Cour de cassation avait considéré que l'on devait apprécier cette double connaissance par le tiers à la date de la promesse synallagmatique de vente, car celle-ci vaut vente, du fait qu'il y a accord des parties sur la chose et le prix, cette application se trouve au visa de l'article 1589 du Code civil. [...]
[...] Alors que de son côté la société tierce, elle, tentée d'assigner en résolution de la vente le promettant, ces choix cités comme ‘'loin d'être aléatoire'' au début du développement sont justifiés par le fait que pour la société tierce ayant violé le pacte, obtenir la résolution de la vente aurait permis d'anéantir rétroactivement l'intégralité du contrat de vente, ainsi que ses accessoires et donc logiquement le pacte de préférence, ce qui aurait permis à cette société de pouvoir conclure un nouveau contrat, aisément par la suite. [...]
[...] L'acheteur tiers doit avoir eu connaissance de l'existence du pacte de préférence ainsi que de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir de plus cette décision vient ainsi confirmer en cela la jurisprudence antérieure de la Cour dégagée dans un arrêt du 26 mai 2006 en déduisant de l'effective réunion de ces deux conditions la nullité de la vente, mais surtout l'applicabilité de la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence dans les droits de l'acquéreur frauduleux. Le bénéficiaire du pacte de préférence peut ainsi et selon les faits de l'espèce demander à ce que la vente soit annulée, et obtenir sa substitution dans les droits de l'acquéreur qui a violé son pacte de préférence. Il y là sur ce point une parfaite application de la jurisprudence antérieure concernant la substitution en terme de sanction de violation du pacte. [...]
[...] En clair, il est possible de dire que l'existence de cette même personne gérant les deux sociétés a fait que la cour de cassation ne s'est même pas prononcée sur l'existence de cette lettre Cet arrêt du 3 novembre 2011 vient ainsi clairement apporter un démentie sur la notion de preuve ‘'impossible'' ou ‘'diabolique'', qui avait fait surface suite à la décision de la chambre mixte rendue le 26 mai 2006, en prononçant (une fois de plus, après l'arrêt du 14 février 2007) ce type de sanction qui est la substitution. Ainsi, la double preuve de la connaissance par le tiers de l'existence du pacte et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, bien que complexe, ne demeure pas impossible à rapporter en pratique. En l'état de ces constatations, est-il possible de dire que cet arrêt soit la preuve d'un assouplissement jurisprudentiel ou au contraire semblerait- il que la solution ne résulte ici que de faits particulièrement atypiques. [...]
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