Qu'en est-il du compromis de vente et de la clause pénale face à une renonciation de l'acquéreur ayant essuyé un refus de prêt suite à une demande comportant un taux non conforme à celui fixé dans ledit compromis ?
C'est ce dont il est question dans cet arrêt rendu par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation en date du 20 novembre 2013.
Soit un candidat à l'acquisition d'un bien immeuble qui contracte une promesse synallagmatique de vente avec un promettant, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt à un taux déterminé, en l'occurrence, à 4,75% maximum.
Le candidat acquéreur effectue une demande de simulation de prêt auprès d'un organisme bancaire à un taux de 4,20% ; mais cet organisme refuse d'accorder le prêt à ce taux.
Sur la base de ce refus, le candidat à l'acquisition signifie sa renonciation à acquérir, sans autre tentative de sa part d'obtention d'un prêt, en particulier à un taux conforme à celui stipulé dans la promesse.
[...] 2/En cas de renonciation à l'acquisition suite au refus de prêt, la condition est réputée réalisée. La condition est réputée accomplie si la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt est imputable à une seule demande qui ne correspond pas aux caractéristiques de la promesse. Le débiteur est considéré comme ayant empêché la réalisation de la condition en ne demandant qu'une seule simulation à un taux même légèrement inférieur à celui prévu dans la promesse. II Le bénéficiaire commet-il une faute ou dispose-t-il d'une marge de manoeuvre dans sa demande de prêt ? [...]
[...] 3 La demande de prêt doit contenir un taux conforme à celui prévu dans la promesse pour que le bénéficiaire soit considérée comme ayant respecté ses engagements et pouvoir renoncer valablement en cas de refus de prêt Ainsi, la clause pénale s'applique en cas de renonciation fautive, par suite d'une demande de prêt à un taux inférieur à celui prévu dans la promesse. La décision prise par la Cour de cassation relève du bon sens, et le bénéficiaire de la promesse se doit d'être vigilent, tant lors de la signature de celle-ci que dans sa demande de prêt Une interprétation stricte et une décision de bon sens Interprétation et application stricte du contrat et de la convention des parties. [...]
[...] La Cour de cassation casse l'arrêt de la Cour d'appel pour violation de l'article 1178 du code civil. Elle retient que la seule demande qui avait été faite, l'avait été à un taux qui ne correspondait pas aux caractéristiques de la promesse. Dès lors, la demande de prêt faite à un taux même légèrement inférieur à celui prévu dans la promesse, et en l'absence de toute autre demande conforme aux stipulations de celle-ci, justifie, en cas de non obtention du prêt et de défaillance de la condition suspensive, que la cette dernière soit réputée réalisée Il s'en suit alors la mise en œuvre de la clause pénale prévue dans le compromis ; il se déduit de cette décision que la demande de prêt faite par le bénéficiaire doit être absolument conforme aux stipulations de la promesse de vente ; cette décision fait une interprétation stricte de la convention des parties et relève juridiquement du bon sens (II). [...]
[...] Le contrat demeure donc en vigueur est n'est point suspendu Il est courant que le compromis de vente prévoie une clause pénale qui, en cas de non réalisation définitive de la vente, mette à la charge de la partie fautive le paiement à l'autre d'une indemnité. En l'occurrence, le promettant contestait la validité de la renonciation décidée par le bénéficiaire, et invoquait les dispositions de l'article 1178 du code civil ainsi que la mise en œuvre de la clause pénale prévue dans la promesse. [...]
[...] Commentaire de l'arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 20 novembre 2013, pourvoi n°12-29021 (Cass. civ 3e 20 novembre 20131) Clause pénale et renonciation à acquisition suite au refus de prêt sur demande non conforme aux conditions prévues dans la promesse Qu'en est-il du compromis de vente et de la clause pénale face à une renonciation de l'acquéreur ayant essuyé un refus de prêt suite à une demande comportant un taux non conforme à celui fixé dans ledit compromis ? [...]
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