La relation de fait ou de droit entre une personne et un bien peut être compliquée par le fait que plusieurs personnes aient des droits identiques sur un même bien. Cela peut être effectivement le cas quand les parties décident d'elles-mêmes ou peuvent être contraintes de fractionner le contenu du droit de propriété avec des utilités différentes d'une même chose. Il s'agit concrètement de démembrements qui peuvent se caractériser par l'intermédiaire des servitudes, de droits d'usage et d'habitation, des droits de superficie ou encore des usufruits. Ce dernier mécanisme juridique consiste en effet à diviser nu propriété et usufruit, cette dernière notion regroupant l'usus et le fructus. C'est en l'espèce dont traite l'arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation en date du 19 septembre 2012. En l'espèce, le propriétaire d'un terrain a cédé à sa fille la nue-propriété dudit terrain dont il s'est réservé l'usufruit construisant dans la foulée des immeubles de rapport. Au vu de ces faits, l'administration fiscale a soumis la valeur des travaux à des droits d'enregistrement affirmant que ces constructions de l'usufruitier sans dédommagements pour le nu-propriétaire constituaient une donation déguisée. En conséquence, la représentante du nu-propriétaire mineure a engagé une action en dégrèvement total des rappels de droits et de pénalités réclamés par l'administration fiscale.
[...] Cette technique juridique consistait en ce que le propriétaire d'un terrain à bâtir démembrait son droit de propriété en concluant une donation avec l'un de ses enfants en lui laissant la nue-propriété pendant qu'il s'adjugeait l'usufruit. Par la suite, ce montage consistait en ce que le parent usufruitier bâtissait des immeubles sur le terrain en usufruit dans le but que l'enfant nu- propriétaire n'ait pas à payer quelconques taxes telles que droits de construction ou encore impôt de solidarité sur la fortune. [...]
[...] Il est alors possible de se demander dans quelle mesure la construction d'immeubles par l'usufruitier crée un enrichissement via accession immédiate du nu-propriétaire. La 3e Chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt en date du 19 septembre 2012 rejette le pourvoi de l'administration fiscale en affirmant qu'en aucune manière ces constructions immobilières de l'usufruitier ne constituaient pas un enrichissement pour le nu-propriétaire puisque l'accession ce dernier sur les immeubles ne se fera qu'à partir de l'extinction de l'usufruit et non pas immédiatement comme le rapportait l'administration fiscale. [...]
[...] Un arrêt favorable au principe juridique de l'usufruit ainsi qu'à la sécurité juridique Dans cet arrêt qui nous est ici présenté, les juges de Cassation très clairement le mérite d'aller dans le sens de deux points essentiels. Tour d'abord, et comme il l'a été rappelé précédemment, les juges souverains font un rappel très simple concernant l'usufruit en affirmant que l'accession par le nu-propriétaire des constructions de l'usufruitier ne se fait qu'à l'extinction de l'usufruit et non pas immédiatement ne créant donc aucun enrichissement immédiat pour ce même nu- propriétaire. [...]
[...] Cela peut être effectivement le cas quand les parties décident d'elles-mêmes ou peuvent être contraintes de fractionner le contenu du droit de propriété avec des utilités différentes d'une même chose. Il s'agit concrètement de démembrements qui peuvent se caractériser par l'intermédiaire des servitudes, de droits d'usage et d'habitation, des droits de superficie ou encore des usufruits. Ce dernier mécanisme juridique consiste en effet à diviser nue-propriété et usufruit, cette dernière notion regroupant l'usus et le fructus. C'est en l'espèce dont traite l'arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation en date du 19 septembre 2012. [...]
[...] Pour autant, l'usufruit qui nous intéresse ici et qui est par ailleurs justement traité par la Cour de cassation est bien l'usufruit volontaire. En effet, il doit résulter d'un acte juridique comme des donations, des ventes ou même des actes unilatéraux qui va consister pour un propriétaire d'un meuble ou bien d'un immeuble à céder l'usus et le fructus en usufruit à un usufruitier pour une certaine durée et de ne conserver que la nue- propriété pendant la durée de cet usufruit volontaire ou conventionnel. [...]
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