« Mieux vaut une certitude qu'une promesse en l'air ». Ce proverbe français résume assez bien en droit l'efficacité relative de la promesse unilatérale de vente étant donné le refus de son exécution forcée en cas de rétractation du promettant. Seulement, cet arrêt rendu par la 3e Chambre civile de la Cour de cassation le 27 mars 2008 a semblé être l'amorce d'une nouvelle porte de sortie pour le bénéficiaire tenu traditionnellement à l'obtention de dommages-intérêts.
En l'espèce, une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble a été conclue entre deux sociétés. La promesse précisait que la promesse était «ferme» et que le promettant s'engageait de manière « ferme et définitive». Le bénéficiaire a levé l'option après que le promettant se soit rétracté pour consentir une promesse synallagmatique de vente sur le même immeuble à un tiers.
Le bénéficiaire a donc assigné le promettant en justice pour obtenir en plus de dommages-intérêts, l'exécution forcée en nature du contrat. Le 26 octobre 2006, la Cour d'appel a déclaré que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre ne pouvait se résoudre qu'en dommages-intérêts. Le bénéficiaire se pourvoit donc en cassation en soutenant que, même si le manquement du promettant à son obligation de vendre l'immeuble objet de la promesse unilatérale de vente est une obligation de faire et sera sanctionné, en application de l'article 1142 du Code civil, seulement par des dommages-intérêts, les parties peuvent stipuler la possibilité de l'exécution forcée. Et qu'en l'espèce, il résultait de la promesse de vente que la vente pouvait intervenir sur décision de justice.
[...] Dans cet arrêt, la Cour s'appuie sur l'article 1101 du code civil qui définit le contrat et l'article 1134 qui consacre le principe de la force obligatoire du contrat et non sur l'article 1142. Cette décision peut sembler logique dans la mesure où dans cet arrêt du 27 mars 2008, de nombreuses incohérence apparaissent. En effet dans un cas, l'article 1142 s'applique et l'obligation du promettant est donc une obligation de faire sanctionnée donc par des dommages-intérêts. Dans l'autre cas l'article 1142 est écarté, et le promettant est obligé de maintenir son consentement. [...]
[...] Mais en l'espèce, le caractère ferme et définitif de la promesse sans qu'elle précise l'exécution forcée ne suffisait pas à écarter l'application de l'article 1142 du code civil, l'exécution forcée en nature était donc impossible. Dans cet arrêt, la Haute-juridiction admet une exception au principe de la sanction de l'inexécution de l'engagement du promettant au sein d'une promesse unilatérale de vente ( I ) par la possibilité d'insérer une clause d'exécution forcée dans cette dernière, mais ce mécanisme s'est révélé incohérent ( II ) I - L'admission d'une exception au principe de la sanction de l'inexécution de la promesse unilatérale de vente La nécessite de rendre plus efficace à la promesse de vente ( A ) a conduit la Haute-juridiction a attribuer à l'article 1142 du code civil un caractère supplétif ( B ) A - La sanction traditionnel de l'inexécution de l'engagement du promettant La promesse unilatérale de vente ( ignoré par le Code civil ) consiste à promettre à un bénéficiaire la vente d'un bien à un certain prix si ce bénéficiaire souhaite l'acheter. [...]
[...] ch mixte 26 mai 2006 ) où la Cour accepte la substitution forcée du bénéficiaire au tiers seulement sous deux conditions : le tiers doit avoir eu la connaissance de l'existence du pacte et l'intention de s'en prévaloir. Seulement ici, nous sommes en présence d'une situation frauduleuse et non dans la promesse unilatérale de la vente. De plus, il est soumis à un régime unique alors que la promesse unilatérale de vente offre 2 voies possible : l'octroie de dommages-intérêt ou l'exécution forcée du contrat en cas de clause expresse. [...]
[...] En effet, cet arrêt offre une porte de sortie au bénéficiaire puisque La Cour déclare que les parties d'une promesse unilatérale de vente pourront désormais convenir que l'inexécution par le promettant de vendre pourra se résoudre en nature par contestation judiciaire. La Cour de cassation admet donc une possible éviction de l'article 1142. B - Le caractère supplétif de l'article 1142 du code civil Cette décision admet une exception au principe posé par la jurisprudence Godard. En effet, la Cour déclare les parties peuvent stipuler dans la promesse l'éviction de l'article 1142 du code code qui veut que la sanction de l'engagement de vendre du promettant se résout seulement en dommages-intérêts. [...]
[...] Le manquement à l'engagement de vendre du promettant dans une promesse unilatérale de vente pouvait être sanctionner par l'exécution forcée en nature du contrat et non par l'octroie de dommages-intérêts prévu par l'article 1142 si dans la promesse de vente était insérée la référence d'une promesse ferme» et d'un «engagement ferme et définitif» . Et plus largement si l'exécution forcée de la promesse unilatérale de vente était possible avec l'insertion d'une une clause d'exécution forcée dans cette dernière. La Cour de cassation répond par l'affirmative à cette dernière question mais rejette le pourvoi formé par le bénéficiaire. [...]
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