La promesse unilatérale de vente intervient avant une vente. Celle-ci aboutit lorsque la volonté du promettant et du bénéficiaire se rencontrent. La Cour de cassation dans un arrêt en date du 1er décembre 2010 revient sur la qualification juridique de ces avant-contrats.
Un bénéficiaire, marié en première noce sans contrat, a signé le 6 mai 1958 une promesse de vente en vue d'acquérir un appartement en cours de construction. Une assignation en divorce a été délivrée le 18 mai 1958. Afin de régulariser la promesse de vente, un acte authentique a été dressé le 13 avril 1960. Le divorce a été prononcé le 21 mai 1962. Cependant, le 21 juin 2002, le bénéficiaire décède et laisse sa succession à son fils unique (héritier). Par testament olographe du 3 juillet 1995, le bénéficiaire avait légué l'appartement à sa seconde épouse.
L'héritier assigne la seconde épouse. L'arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence rejette les prétentions de l'héritier. L'héritier se pourvoit en cassation en considérant que l'immeuble était un bien propre de son père et que par conséquent, il devait en hériter.
Quelle est la nature juridique de la promesse unilatérale de vente ?
La Cour de cassation rejette le pourvoi de l'héritier rappelant que la promesse unilatérale de vente est un contrat unilatéral et que le versement d'un dépôt de garantie d'un montant presque égal aux prix de la vente ne préjudicie en rien la qualification. De plus, elle rappelle que le transfert de la propriété du bien n'intervient qu'à la régularisation de la vente par acte authentique.
L'arrêt pose deux axes principaux : la nature juridique de la promesse unilatérale de vente et le non requalification de la promesse en cas de dépôt de garantie élevée.
[...] On peut dire qu'il n'y a pas de rétroactivité du transfert de propriété c'est-à-dire que la vente a pour date la levée d'option et non la date de la promesse. Si le bénéficiaire ne lève pas l'option, il doit, cependant, payer une indemnité d'immobilisation ou un dépôt de garantie (II). II. La non-requalification en cas d'indemnité d'immobilisation trop élevée. La Cour de cassation indique dans l'arrêt à commenter que malgré une indemnité d'immobilisation élevée, il ne convient pas de requalifier le contrat Cependant, il existe diverses solutions pour échapper au paiement de cette indemnité. [...]
[...] De ce point de vue, la requalification est donc impossible et la solution de la Cour de cassation semble tout à fait correcte. La Cour de cassation ne prend donc pas en compte le critère économique pour requalifier la promesse en vente. B. Les arguments pour échapper au paiement de ces indemnités d'immobilisation. Certains arguments sont invoqués par les bénéficiaires pour tenter d'échapper à ces indemnités. Tout d'abord, diminuer le montant des indemnités en invoquant l'article 1152 alinéa 2 du Code.civ. Cet article permet au juge de modérer une clause pénale manifestement excessive. [...]
[...] Cette possibilité est envisageable seulement si elle est prévue par le contrat. Dans le cas contraire, l'indemnité est intangible dans son montant. L'indemnité est le prix de l'exclusivité et non du temps passé à attendre par le promettant. [...]
[...] Commentaire arrêt : 1er decembre 2010 La promesse unilatérale de vente intervient avant une vente. Celle-ci aboutit lorsque la volonté du promettant et du bénéficiaire se rencontrent. La Cour de cassation dans un arrêt en date du 1er décembre 2010 revient sur la qualification juridique de ces avant-contrats. Un bénéficiaire, marié en première noce sans contrat, a signé le 6 mai 1958 une promesse de vente en vue d'acquérir un appartement en cours de construction. Une assignation en divorce a été délivrée le 18 mai 1958. [...]
[...] La promesse devient alors synallagmatique. C'est donc au jour où l'option est levée que le bénéficiaire doit avoir la capacité d'acheter. Le délai d'option est un délai extinctif c'est-à-dire qu'au-delà de ce délai le bénéficiaire perd la capacité d'acheter et le promettant récupère sa capacité de vendre à une autre personne. La Cour de cassation dans l'arrêt nous précise que le transfert de propriété n'intervient non pas à la promesse unilatérale de vente, mais à la régularisation de la vente par acte authentique. [...]
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