La levée d'option par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente postérieurement à la rétractation du promettant exclut-elle toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir et la possibilité d'en obtenir la réalisation forcée ?
C'est la question à laquelle la troisième chambre civile de la Cour de cassation a dû répondre, par un arrêt en date du 11 mai 2011.
Le processus de formation de tout contrat incombe aux parties qu'elles émettent leur accord sur une chose ainsi que le prix de cette chose. Toutefois, le consentement peut être long à donner, notamment en raison de la valeur du bien en question. De ce fait, il devient très courant dans la pratique que les parties recourent à une étape préparatoire encadrée de manière contractuelle plus communément appelée avant-contrats, et notamment la promesse unilatérale de vente.
[...] En effet, c'est par un tout premier arrêt dit Cruz rendu par la même troisième chambre civile en date du 15 décembre 1993 que les hauts magistrats ont pu mettre en avant l'impossibilité d'exécution forcée en nature d'une promesse unilatérale de vente suite à la rétractation de l'une des parties. L'arrêt rendu en date du 11 mai 2011, reprend d'ailleurs au mot prêt cette ancienne solution selon laquelle la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant tout rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée Par un autre arrêt rendu cette fois-ci par la première chambre civile en date du 28 octobre 2003, la haute juridiction confirme une fois de plus la solution de l'arrêt Cruz Pourtant, par un arrêt rendu par la troisième chambre civile en date du 8 septembre 2010, la doctrine, la plupart en attente d'un revirement de jurisprudence, a pu croire à une amorce d'abandon de cette ancienne solution. [...]
[...] Toutefois, il serait impossible d'insérer dans une promesse unilatérale de vente, une clause selon laquelle le promettant se doit d'exécuter fidèlement sa promesse. Ce type de clause est jugée comme étant une clause pénale selon la jurisprudence et ne pourrait en aucun cas donner lieu à la condamnation du promettant en cas de mauvaise exécution, cette clause étant considérée comme nulle. [...]
[...] Toutefois, Mme Z-X l'a antérieurement assigné en annulation de la promesse unilatérale de vente, et ce, avant que le bénéficiaire ne puisse valablement lever l'option. Le promettant n'ayant alors aucunement procédé à la vente, le bénéficiaire a demandé la vente forcée de l'immeuble. Les juges de second degré de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence ont accueilli la demande de ce dernier par un arrêt en date du 10 novembre 2009, rendu sur renvoi après cassation par un arrêt rendu par la troisième chambre civile en date du 28 janvier 2009. [...]
[...] Ce droit d'option révèle une absence d'engagement de la part du bénéficiaire puisque pendant la durée de la promesse, il garde le droit d'acheter ou non l'immeuble en question. La promesse de vente est un contrat unilatéral dans le sens où seul le promettant est engagé, mais le bénéficiaire qui reçoit la promesse de vente a quelque peu consenti à cette offre. En effet, si le bénéficiaire reçoit cette offre, c'est qu'il y a eu un premier échange, une première rencontre de volonté entre les deux parties alors contractualisée par une promesse de vente. [...]
[...] Du point de vue de cet article, la promesse unilatérale de vente ne pourrait être révoquée uniquement par un accord mutuel entre les parties. Or, la solution opérée par la Cour de cassation permet à l'un des contractants d'échapper à l'exécution de la promesse en cas de révocation unilatérale. Ainsi, la promesse unilatérale de vente semble, même si l'article 1134 du Code Civil fait office de visa, ne pas être régit pas les règles communes au droit des contrats. La formation du contrat, et ainsi l'échange des consentements ne se feraient qu'au stade de la formation même du contrat de vente, et non au stade de la promesse de vente. [...]
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